ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Помните еще вот о чем. Протокол собрания должен быть оформлен в соответствующем порядке. Такой порядок предусмотрен Приказом Минстроя от 25.12.2015 № 937/пр. Если требования к протоколу не соблюдены, то это не означает, что он поддельный. Однако это дает право собственнику оспаривать в суде решение собрания, закрепленное протоколом.

4. Административная ответственность за отсутствие счетчиков?

Управляющие организации очень часто любят пугать собственников: не установите счетчики — получите административную ответственность. Насколько обосновано это мнение? Предусмотрена ли административная ответственность для собственников за отсутствие приборов учета?

Для начала важно помнить такое правило: за установку приборов учета в квартире отвечает собственник; за установку общедомовых приборов учета отвечает управляющая организация.

Все квартиры и все дома должны быть оборудованы приборами учета. Это сказано в законе — в ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ. Исключения есть: не надо устанавливать приборы учета в аварийных и ветхих домах. Во всех остальных — это обязательно.

Сейчас административная ответственность предусмотрена только для управляющих организаций. В ч. 4 ст. 9.16 КоАП сказано, что к ответственности привлекаются только лица, ответственные за содержание многоквартирного дома. Собственники такими лицами не являются, а вот управляющие организации — являются (ст. 162 ЖК). Поэтому за отсутствие приборов учета (и только общедомовых!) получить штраф может управляющая организация. Для собственников квартир таких штрафов нет.

Раздел 7. Лицензирование управляющих организаций

1. Лицензирование управляющих организаций: что должны знать собственники?

Управляющие организации стали появляться после 2005 года, когда началась реформа ЖКХ. Изначально к организациям не предъявлялось никаких требований, взять многоквартирный дом в управление могла любая организация. Очень быстро стало понятно, что такой подход неоправдан: управление домом — сложный процесс, доверять его неизвестным компаниям неоправданно.

Вплоть до 2014 года обсуждалось две идеи: заставить организации вступать в СРО или ввести лицензирование. В итоге власть остановилась на втором варианте. Лицензирование, по задумке властей, должно было очистить рынок управляющих организаций от непрофессиональных компаний. Так появилось лицензирование управляющих организаций.

Кто должен получить лицензию?

Управлять домом без действующей лицензии нельзя (ст. 192 ЖК РФ). Однако здесь есть несколько тонкостей.

Во-первых, получить лицензию обязаны только управляющие организации. Ни ТСЖ, ни ЖСК получать лицензию не должны. Объясняется это тем, что именно управляющие организации содержат большинство домов в России.

Во-вторых, подрядные организации, которые содержат дом при непосредственном управлении, получать лицензию не обязаны. Такие организации не считаются управляющими.

Какие установлены требования к лицензии?

Лицензия действует в течение пяти лет. Это требование было введено только в 2018 году. Ранее лицензии выдавались бессрочно. Переоформление лицензий необходимо для того, чтобы подтверждать готовность управляющих организаций управлять домами.

Действует лицензия только на территории того региона, на котором она выдана. Признать это правило разумным нельзя. По сути, это правило запрещает создание общероссийских управляющих организаций.

Лицензию нельзя передать третьим лицам. Управляющая организация обязана лично управлять домом. В рамках действующих правил это означает, что организовать содержание общего имущества может только управляющая организация. Однако организация может передать на подряд выполнение отдельных работ и оказание услуг (ремонт подъезда, уборка лестничных площадок и т. д.)

2. Каким требованиям должна соответствовать управляющая организация?

Управляющие организации должны соответствовать единым требованиям, которые установил закон. Это обеспечивается процедурой лицензирования. Если организация не соответствует требованиям, то лицензию не получит. Этим гарантируются права собственников квартир на качественное управление. По крайне мере так было задумано законодателем…

Основные требования к управляющей организации установлены в ст. 193 ЖК:

1) управлять домами могут только российские организации. Важно, что филиал управляющей организации получить лицензию не может (Письмо Минстроя РФ от 23.03.2015 № 7818-АЧ/04). Застройщики получать лицензию не должны, даже если осуществляют управление домом (Письмо Минстроя РФ от 12.02.2015 № 3533-ОД/04);