ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Управляющая организация отвечает за общедомовое имущество (ч. 2 ст. 162 ЖК): крыши, стены, лестничные площадки, инженерное оборудование и т. д. Если квартире собственника причинен вред ненадлежащим содержанием общего имущества дома, то собственник может требовать возмещение.

Согласно ст. 1064 ГК возмещение вреда можно требовать при наличии следующих обстоятельств:

1) вред;

2) незаконные действия причинителя вреда;

3) вина;

4) причинно-следственная связь между вредом и незаконными действиями.

Итак, если управляющая организация причинила вред квартире собственника, то можно требовать возмещения вреда, в том числе в форме ремонта. Типичные ситуации, когда квартире наносится ущерб из-за управляющей организации:

1) протекает крыша дома из-за чего протекает потолок в квартире;

2) из-за щелей в стене дома повреждаются внутренние стены квартиры;

3) вентиляция работает некачественно из-за чего образуется плесень, отклеиваются обои.

Во всех этих и аналогичных случаях надо требовать возмещение вреда. При этом собственнику придется:

1) доказать факт вреда (составляете акт осмотра имущества),

2) незаконные действия управляющей организации (проверяете обязанности организации по Минимальному перечню, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290);

3) причинно-следственную связь (лучше всего это можно доказать заключением экспертизы).

Вину управляющей организации доказывать не надо. К управляющей организации требование о наличии вины не предъявляется. В соответствии со ст. 401 ГК вина не учитывается для привлечения к ответственности управляющей организации. То есть ответственность организации возникает даже без вины.

2. Жильцы засорили канализацию? Управляющая организация не отвечает

Собственники квартир уже привыкли к мысли, что за содержание дома отвечает управляющая организация. Состояние подъездов, работоспособность инженерных сетей, чистота придомовой территории — все это зона ответственности организации. Однако на практике возникают спорные ситуации, когда ненадлежащее состояние дома вызвано действиями самих собственников квартир.

Например, лампочку в подъезде может разбить собственник квартиры, а не случайно попавшие в подъезд хулиганы. Засор в общедомовой инженерной сети также часто вызывается действия жильцов. Возникает вопрос: несет ли в подобных случаях управляющая организация ответственность за содержание дома?

В судебной практике сделан вывод, что неправомерные действия собственников не снимают ответственность с управляющей организации (Постановление 18 ААС от 15.04.2014 по делу № А76—6230/2013). Исключения составляют случаи, когда управляющая организация предприняла все необходимые меры для устранения нарушения (например, уведомила собственников о необходимости устранить нарушение).

Например, если управляющая организация предупредит собственников о том, какие вещества, предметы нельзя сбрасывать в систему канализации, будет проводить плановые осмотры, но при этом канализация засорится по вине собственника, то управляющая организация за последствия такого засорения отвечать не будет.

3. Можно ли привлечь к ответственности за подделку протокола общего собрания?

Протоколы общего собрания многоквартирного дома — очень важные документы. Именно протоколом закрепляется решение собрания по выбору управляющей организации, определению тарифов на содержание дома и по многим другим вопросам, от которых зависит размер платы за ЖКХ. Вот почему так высок соблазн для недобросовестных организаций подделывать решения собраний. Типичная ситуация: организация подделывает протокол собрания, назначая себя управляющей организацией. Как быть в подобных ситуациях?

До 2015 года протоколы не считались официальными документами. Это означало, что решение, якобы принятое собственниками квартир и отраженное в протоколе, можно было обжаловать в суде только в гражданском порядке. Этого управляющие организации боялись не сильно. Однако с 2015 года протокол признан официальным документом (п. 1 Письма Минстроя РФ от 05.08.2015 № 24430-АЧ/04). Почему это важно?

За подделку официальных документов предусмотрена уголовная ответственность (ст. 327 УК). Пока протокол собрания не признали официальным документом, нельзя было привлечь к уголовной ответственности лиц, виновных в подделке. Теперь же это возможно. Узнали о протоколе собрания Вашего дома, но уверены, что собрания не было? Обращайтесь в полицию и требуйте возбуждения уголовного дела.