ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

2) наименование управляющей организации не должно совпадать с наименованием организации, которая получила лицензию раньше. Если уже есть организации с похожими названиями, то приоритет одной из организаций не устанавливается;

3) руководитель организации должен получить квалификационный аттестат. Для этого надо сдать экзамен и ответить на вопросы, посвященные жилищному законодательству;

4) у должностного лица организации не должно быть неснятой или непогашенной судимости за экономические преступления, он не должен быть подвергнут дисквалификации;

5) у организации ранее не должны были аннулировать лицензию на управление;

6) организация должна раскрывать информацию о своей деятельности в соответствии с законом, то есть на ГИС ЖКХ.

Как видим, требований довольно много. Но ни одно из них напрямую не связано с обеспечением качества работы организации. Это пытается исправить Правительство в Постановлении от 28.10.2014 № 1110, в котором установлены дополнительные требования:

1) организация должна нести ответственность за состав и качество работ по содержанию дома и коммунальных услуг. Это очень странное требование, потому что несение ответственности никакой «материальной» формы не имеет, пока организация не нарушит закон и не будет вынуждена платить за ущерб;

2) организация должна исполнять обязанности по договору управления, то есть содержать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги. Вот это действительно важно, но только не как лицензионное требование. В самом деле — лицензионные требования должны обеспечивать качественное выполнение организацией своих обязательств, а получается так, что единственное стоящее лицензионное требование — выполнять обязательства.

Что в итоге? Серьезных лицензионных требований к управляющей организации нет. Такими требованиями могли быть, например, наличие в штате специалистов, наличие в собственности оборудования, машин и иного имущества для управления домом. Но таких требований нет.

Интересно, что даже с такими минимальными и противоречивыми требованиями управляющие организации не хотят мириться. Так, например, долго вызывал споры вопрос: является ли лицензионным требованием заключение управляющей организацией договора с РСО. В итоге Минстрой разъяснил, что это лицензионное требование (Письмо от 05.11.2015 № 35750-ОЛ/04). Более того, в другом письме Минстрой указал, что расчеты с РСО, отсутствие задолженности перед РСО — это тоже лицензионное требование (Письмо от 05.08.2015 № 24430-АЧ/04).

Но вы только задумайтесь: управляющие организации не хотели признавать лицензионным требованием договор с РСО, без которого они в принципе не способны предоставлять коммунальные услуги!

Приложение

Важные изменения в ЖКХ

2017 год

В каких случаях возможны прямые договорные отношения между РСО и потребителями коммунальных услуг

Немного об истории вопроса. Первоначальная редакция Жилищного кодекса РФ четко предусматривала, что управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги собственникам. Никаких прямых правоотношений между РСО и собственниками не предполагалось. Однако это было невыгодно управляющим организациям. Поэтому управляющие организации пытались представить дело так, что они являются всего лишь агентами собственников, от имени которых управляющие организации заключают договора на оказание коммунальных услуг с собственниками. Другими словами, так вводилась система прямых договоров с РСО.

Это было незаконно. Невозможность прямых договорных отношений подтверждалась как письмами Минрегиона РФ, так и судебной практикой.

Постепенно в сознании управляющих организаций, РСО и потребителей стала складываться схема, которая и была предусмотрена законом: управляющие организации заключают договоры на коммунальные ресурсы с РСО; собственники заключают с управляющей организацией договор на оказание коммунальных услуг (услуг, а не ресурсов!).

Однако после принятия Федерального закона 29.06.2015 № 176-ФЗ ситуация вновь стала запутанной. Начнем с цитат из закона.

Часть 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ:

«Договоры, заключенные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями, в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора».

Часть 18 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ: