ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

«В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации».

Главный вывод, который извлекли из этого управляющие организации, состоял в следующем: прямые договорные отношения между собственниками и РСО возможны; управляющим организациям договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО не требуются.

Что же на самом деле? Запрет на прямые договорные отношения между собственниками помещений в доме и РСО (при наличии управляющей организации) сохраняется. Из этого правила сделано только четыре исключения (п. 17 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Первое. Если до вступления в силу Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ между собственниками и РСО были заключены договоры, то они продолжают действовать. Из этого был сделан ошибочный вывод: если до вступления в силу закона между РСО и потребителями были заключены договоры, пускай и с нарушением, то договоры продолжают действовать. Другими словами, эту норму воспринимали так, будто Федеральный закон реабилитировал, узаконил договоры, которые были заключены ранее в обход запрета на прямые договорные отношения между собственниками помещений и РСО. Повторюсь, это ошибочная трактовка. Но как же правильно понимать эту норму?

Закон не может допускать нарушение закона. Поэтому рассматриваемая норма не «прощает» договоры, которые были заключены с нарушением закона. Эта норма означает следующее: если ранее между собственниками и РСО был заключен договор в ситуации, когда это допускалось законом, то договор продолжает действовать. Но когда это было возможно, если начиная с 2005 года действовал запрет на прямые договорные отношения между РСО и собственниками?

Еще до вступления в силу Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ была предусмотрена ситуация, когда закон допускал прямые договорные отношения между РСО и собственниками. Если управляющая организация уклонялась от заключения договора на поставку ресурсов с РСО, то исполнителем коммунальных услуг признавалось РСО, договорные отношения возникали между РСО и собственниками. Вот именно этот случай имеется ввиду в ч. 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ.

Второе. С этой нормой все просто. Если собственники изменили способ управления, они могут принять решение о сохранении ранее действовавшего порядка предоставления коммунальных услуг.

Третье. Из сказанного выше должно быть понятно и третье исключение из общего правила о запрете на прямые договорные отношения между РСО и собственниками. Если управляющая организация выбрана, но она не заключила договор на поставку ресурсов с РСО, то договорные отношения возникают между РСО и собственниками. Об этом сказано, например, в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04.

Четвертое. Если РСО расторгло договор с управляющей организацией, то договор заключается между РСО и собственниками. РСО расторгает договор с управляющей организацией в случае, когда у управляющей организации возник долг по оплате коммунальных ресурсов.

Только в указанных четырех случаях допускаются прямые договорные отношения между РСО и собственниками помещений в доме. По общему же правилу прямые договорные отношения между РСО и собственниками помещений в доме запрещены в случае, если собственники выбрали управляющую организацию. Заключить договор с РСО обязана управляющая организация.

В каком порядке оплачиваются коммунальные ресурсы на ОДН

Для начала стоит разобраться в новой терминологии.

Первое. Под коммунальными услугами понимается осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов.

Обратите внимание, что для обеспечения благоприятных и безопасных условий использования общего имущества также оказываются коммунальные услуги, но только в случаях, предусмотренных Правилами оказания коммунальных услуг. Какие это случаи?