Внедрение МСФО в России. Проблемы и перспективы

1. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» (ред. от 18.07.2012) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н).

2. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 16 "Основные средства" (ред. от 31.10.2012) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н).

3. Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н (ред. от 24.12.2010) "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.04.2001 N 2689).

4. Сайт компании Delloite. Публикации:

http://www.iasplus.com/en/tag-types/member-firms/japan.

5. Сайт Совета по бухгалтерскому делу:

https://www.asb.or.jp/asb/asb_e/technical_topics_reports/fudosan-kaiji/fudosan-kaiji_as.pdf.

6. PriceWaterHouseCoopers: http://www.pwc.lu/en/real-estate/docs/pwc-real-estate-going-global.pdf.

7. Сайт на английском языке. Sladeshare.SCS Global Professionals Co., Ltd. Presentation “Accounting and Tax system in Japan”: http://www.slideshare.net/sanjay_jhaa/accounting-and-tax-system-in-japan.

8. Сайт “Виртуальная Япония”. Статья “Тонкости аренды квартир в Японии. Японский рынок недвижимости”:

http://miuki.info/2011/05/tonkosti-arendy-kvartir-v-yaponii/.

9. Иностранная литература. Jones Lang La Salle. Nishimura and Asahi. Blake Dawson. “Japan Property Investment Guide 2012”.

Проблемы определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости по МСФО

А.В.Глазунова

студентка (научный руководитель к.э.н., профессор В.П. Сиднева), Финуниверситет

В соответствии с МСФО (IAS) 40 под инвестиционной недвижимостью понимается – земля или здание или их отдельные части, которые находятся в распоряжении собственника или арендатора и используются с целью получения арендных платежей либо доходов от прироста стоимости.

При первоначальном признании объект инвестиционной собственности принимается к учету по себестоимости в сумме всех фактических затрат на приобретение. В данном случае в состав себестоимости входит как цена сделки, так и любые прямые затраты, непосредственно связанные с приобретением данного объекта.

При последующей оценке объектов инвестиционного имущества возможен выбор двух моделей оценки: по первоначальной либо по справедливой стоимости. При этом под справедливой стоимостью понимается сумма денежных средств, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами. Первый метод оценки не связан с существенными трудностями и проводится по аналогии с оценкой основных средств согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Напротив, метод оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости является более неоднозначным и дискуссионным среди исследователей ввиду существования определенных проблем определения справедливой стоимости инвестиционного имущества.

В рамках данной статьи, автором были выявлены и проанализированы основные проблемы, затрудняющие последующую оценку объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

Первая проблема вытекает из того, что на практике предприятие не всегда может свободно выбрать по какой стоимости проводить данную оценку: по первоначальной либо по справедливой. Это связано с тем, что существуют исключительные ситуации, когда справедливая стоимость инвестиционного имущества не может быть надежно оценена на любой момент времени. В соответствии со стандартом МСФО (IAS) 40 это возможно в случаях, когда предприятие впервые приобретает объект инвестиционной недвижимости либо меняет его предназначение, переводя данный актив из категории основного средства в категорию инвестиционной собственности. При этом обязательными условиями являются наличие неактивного рынка на данный объект, а также отсутствие альтернативных надежных оценок справедливой стоимости, например, на основе прогноза дисконтированных потоков денежных средств.

Проведя критический анализ вышеприведенного ограничения, необходимо отметить, что стандарт рассматривает данный вопрос в целом, тогда как в практической деятельности возможны и другие ситуации, характеризующиеся невозможностью определения справедливой стоимости исследуемого объекта. Это возможно в частности, когда уже давно существующий объект инвестиционной недвижимости был подвергнут модернизации или реконструкции, сопровождаемой улучшением его полезных свойств. В данном случае высока вероятность того, что в связи с уникальностью проведенной доработки объекта и отсутствием подобных аналогов, затруднительно будет найти для него активный рынок, также как и альтернативные оценки, в связи с чем справедливую стоимость будет определить также крайне сложно.