Внедрение МСФО в России. Проблемы и перспективы

В целом, других, явных различий между двумя системами нами обнаружено не было.

«Инвестирование в недвижимость» в России появилось с развитием и активизацией рынка недвижимости и капитала. Несмотря на то, что в России были разработаны стандарты на основе МСФО, определенные несоответствия по учету инвестиционной недвижимости имеют место быть. Инвестиционную недвижимость как отдельный элемент учета в РСБУ не рассматривают.

Инвестиционная недвижимость в Японии:

1) собственность (имущество) (property), которое классифицировано в качестве инвестиционной недвижимости на балансе;

2) неиспользуемая собственность (idleproperty), которую не предполагается использовать в будущем;

3) арендуемая собственность (rentedproperty), отличная от того, что названо выше;

4) имущество, которое находится в состоянии строительства (constructed) или разработки для будущего использования (developedforfutureuse) в качестве инвестиционного и арендуемого.

Российская система бухгалтерского учета ставит в соответствие объекту инвестиционной недвижимости некий агрегированный объект учета, представляющий собой конгломерат части активов, учитываемых в составе основных средств (счет 01 «Основные средства»), и части активов, учитываемых в составе доходных вложений в материальные ценности (счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»).

Следует отметить, что к инвестиционной недвижимости в полном объеме не относятся ни основные средства, ни доходные вложения в материальные ценности, что касается ГААП Японии, то к инвестиционной недвижимости относится часть объектов земли и зданий.

В Российском учете оценка инвестиционной недвижимости признается как сумма фактически понесенных затрат, связанных с приобретением объекта. Первоначальную оценку инвестиционной собственности производят по себестоимости, в которую включаются затраты по сделке плюс все другие прямые затраты по сделке. Из себестоимости исключаются затраты на пусковые работы, сверхнормативные потери сырья, операционные убытки, понесенные до выхода инвестиционной недвижимости на необходимый и заранее прогнозируемый уровень передачи помещения во временное пользование. Первоначальная оценка объекта инвестиционной недвижимости может изменяться в зависимости от того или иного способа приобретения данного объекта.

Согласно ПБУ 6/01 изменять первоначальную стоимость основных фондов, по которой они отражаются в учете, возможно при достройке, дооборудовании, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации. Что касается ГАА Японии инвестиционное имущество оценивается по справедливой стоимости.

Амортизация начисляется по всем основным средствам, кроме объектов, чьи потребительские свойства остаются неизменными (земельные участки и объекты природопользования), одним из следующих способов: линейный, способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования, способ уменьшаемого остатка, способ списания стоимости пропорционально объему продукции. ГА-АП Японии по объектам инвестиционной недвижимости устанавливает линейный способ амортизации.

В РСБУ при передаче актива в аренду или же в случае его продажи имеет место «выбытие объекта инвестиционной недвижимости». Объект следует списать с баланса или прекратить его использование при выбытии из организации или в случае окончательного вывода из эксплуатации, если в дальнейшем не предполагается получение экономических выгод от использования объекта. Согласно ГААП Японии справедливая стоимость используется при оценке возмещения, которое организация получает при списывании объекта с баланса.

Нередки случаи, когда один объект используют одновременно в качестве инвестиций в недвижимость, а также для административных целей или для поставки продукции или услуг. МСФО (IAS) 40 гласит: когда отдельные объекты можно реализовать независимо друг от друга, то эти элементы следует учитывать в качестве разных учетных объектов; когда подобное разделение осуществить нельзя, то объект рассматривают как инвестиции в недвижимость только в случае, если незначительная его часть предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или административных целей. В ГААП Японии, когда собственность (недвижимость) (property) заключает в себе как часть, используемую в качестве инвестиционной недвижимости, так и часть, используемую для производства или поставки продукции/ услуг или же для административных целей, то часть, используемая в качестве инвестиционной недвижимости должна быть включена в состав инвестиционной недвижимости. Что же касается обязательного раскрытия, то подобная информация не подлежит раскрытию. Согласно ГААП Японии обязательному раскрытию подлежит только: балансовая стоимость инвестиционной недвижимости и ее существенные изменения; справедливая стоимость инвестиционной недвижимости и метод по ее определению; размер, величина.

Литература