ТСЖ. Организация и эффективное управление

Принимая во внимание изложенное, в системах отопления с элеваторными узлами, учитывая только параметры теплоносителя, заменять стальные трубы полипропиленовыми с технической точки зрения недопустимо.

К сожалению, на практике этим требованием часто пренебрегают, не думая о последствиях, хотя несоблюдение требований нормативных актов является грубым нарушением. В определенной степени этому способствует некорректное прочтение Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04-2004. В приложении 8 к этому пособию сказано, что при полном капремонте сантехнических систем следует применять пластмассовые трубы с запретом на применение стальных. Во-первых, приложение 8 носит рекомендательный характер. Во-вторых, в нем имеется в виду полный капремонт системы отопления с заменой стальных труб полимерными и соблюдением требований нормативных актов, допускающих такую замену. Значит, надо заново запроектировать систему на температуру воды 90 ° С, произвести ее тепловой и гидравлический расчет, предусмотреть автоматизированный узел управления (его стоимость порядка 1,2 млн руб.), предусмотреть компенсацию линейных расширений. Невооруженным глазом видно, что такая замена экономически нецелесообразна, а в заселенном доме и трудноосуществима.

Замену стояков водопровода холодной и горячей воды можно и нужно предусматривать и производить из полипропиленовых труб. Это не только повысит качество и долговечность водопроводных систем, но значительно сократит трудозатраты на монтаже и почти в три раза снизит сметную стоимость работ по сравнению с использованием стальных оцинкованных труб.

Таким образом, только разумный, избирательный подход к использованию полимерных труб, учитывающий как их положительные свойства, так и ограничения к применению, приведет к определенному экономическому эффекту и обеспечит необходимые эксплуатационные качества санитарно-технических систем.

Эффективность работ во многом зависит от выбора монтажной организации. Следует избегать привлечения к работе случайных организаций, не имеющих опыта, производственно-складской базы, необходимого оборудования и инструментов, не знакомых с техническими требованиями нормативных актов Госстроя России или пренебрегающих ими. Такие организации могут выиграть тендер за счет снижения объявленной стоимости работ, но впоследствии не справляются с заданием, допускают брак и отступления от технических норм, что приводит не только к срыву установленных сроков выполнения работ, но и к снижению качества и эксплуатационных свойств смонтированных систем. Во избежание таких случаев к тендеру на капремонт сантехнических систем следует допускать организации, проверенные на предмет их оснащения, опыта работы, наличия квалифицированных рабочих и инженерно-технических кадров. В настоящее время в связи с кризисом и спадом объемов капитального строительства такие организации найти нетрудно.

Одним из важных аспектов управления капитальным ремонтом многоквартирных домов следует считать прозрачность принимаемых решений. Руководители ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний должны быть заранее ознакомлены с годовым планом работ по капремонту входящих в их состав домов, сметами на производство работ, графиками их выполнения, должны участвовать в контроле за качеством и оплатой выполненных работ, принимать участие в тендере на выбор монтажной организации или, по крайней мере, быть осведомлены об этой организации. Такая открытость позволит избежать многих недоразумений, снимет определенную социальную напряженность, повысит ответственность владельцев квартир в многоквартирных домах и управляющих организаций за проведение капитального ремонта.

Для принятия необходимых управленческих решений должна быть обеспечена объективность информации на всех уровнях о техническом состоянии санитарно-технических систем, сроке их эксплуатации, выделяемых на капремонт средствах, ходе производства работ и их качестве. Не должны иметь место случаи, когда, например, работники жилищного агентства, контролирующие графики выполнения работ, передают «наверх» не соответствующую действительности информацию, вследствие чего руководитель районной администрации может не только принять неверное решение, но и попасть в неловкое положение при публичной оценке сложившейся ситуации.