ТСЖ. Организация и эффективное управление

Практика показывает, что учет мнения собственников квартир осуществляется путем получения от них справки об отсутствии претензий к выполненным работам или наличии конкретных претензий. Претензии устраняются, или на них дается письменный отказ, объясняющий их необоснованность.

Требуется уточнение некоторых положений, связанных с оплатой работ. Во-первых, должен быть определен порядок авансирования (в пределах 30 %) работ и рассрочки взноса пользователей в долевое финансирование. Во-вторых, следует учесть, что требование оплаты работ не с отдельного счета, а с использованием покрытых безотзывных аккредитивов хотя и повышает надежность денежных средств от нецелевого использования, но в то же время создает определенные технические сложности с авансированием, рассрочкой взносов, оплатой отдельных видов работ. Учитывая большое значение вопроса оплаты работ, эти сложности должны быть проработаны до мелочей соответствующими службами города и своевременно доведены до всех участников процесса капитального ремонта.

Очень важный шаг, от которого во многом зависят качество и сроки выполнения работ, – выбор подрядной организации. К сожалению, привлечение Получателей к выбору монтажной организации носит формальный характер и не влияет на этот выбор. В состав конкурсной комиссии не привлекаются независимые специалисты с большим производственным опытом по отдельным видам работ. Конкурсная комиссия производит отбор монтажных организаций по следующим четырем критериям:

• цена контракта – 350 баллов;

• квалификация участников, выраженная в обеспеченности кадровыми ресурсами (количество специалистов по профилю работ), – 200 баллов;

• квалификация участников, выраженная в опыте выполнения работ (сумма договоров и контрактов за последний год), – 250 баллов;

• квалификация участников, выраженная в продолжительности существования организации, – 200 баллов.

К этим критериям следовало бы добавить (особенно для специализированных работ, например санитарно-технических) следующие:

• наличие производственно-складской базы, оснащенной необходимым оборудованием для заготовительных работ;

• обеспечение ручным инструментом и механизмами для производства работ в заселенном доме без применения сварки в квартире (трубогиб, резьбонарезной механизм, прижим и т. д.), при монтаже стальных трубопроводов;

• величина оборотных средств, позволяющая закончить работы с минимальным авансом (до 30 % от общей стоимости);

• величина уставного капитала.

Указанные дополнительные критерии дадут преимущество той организации, которая владеет современными технологиями производства работ, обеспечивающими их высокое качество в условиях заселенного дома. К сожалению, на практике этого не происходит. Даже такая петербургская организация по выполнению сантехнических работ, как ООО «Кредо-Сервис», отмеченная наградами, работает по технологии монтажа стальных трубопроводов уже не вчерашнего, а позавчерашнего дня, считая эту технологию оправданной с экономической точки зрения. Во-первых, эту точку зрения можно легко оспорить. Во-вторых, экономика монтажной организации не должна наносить ущерб качеству работ. В-третьих, смета на монтаж отопления и водопровода предусматривает стоимость узлов из труб, каждый метр которого в два раза дороже стоимости метра трубы. Это обеспечивает достаточную экономическую эффективность монтажа при соблюдении качества работ. Недопустимо, например, вместо фитинга (стандартного чугунного тройника) изготавливать тройник на месте, вваривая трубу одного диаметра в трубу такого же и даже меньшего диаметра и при этом вырезая отверстие для приварки путем газовой резки. Нецелесообразно приваривать на монтаже готовые резьбы – эффективнее нарезать их на отмеренном участке трубы при помощи малогабаритного электрофицированного резьбонарезного механизма; нецелесообразно приваривать на монтаже готовые отводы и «утки» – эффективнее делать их на месте по размеру на малогабаритном гидравлическом трубогибе и т. д. Недопустимо занижать диаметры подводок к отопительным приборам, ссылаясь на отсутствие или дороговизну стандартных переходов и футорок.

Конкурсные комиссии не должны допускать к работе организации, не имеющие необходимой оснастки для качественной работы в заселенном доме и опыта ее использования. В противном случае технический надзор не сможет в полной мере выполнить свои функции и должен будет соглашаться на компромиссные решения, что не будет способствовать обеспечению качества работ. К сожалению, на практике в настоящее время в основном так и происходит. Выигравшая конкурс монтажная организация, не оснащенная современным оборудованием и механизмами, использует устаревшие методы работ, не рекомендуемые в заселенном доме (например, газосварка в квартире), а технадзор вынужден мириться с методами организации, допущенной к производству работ.