ТСЖ. Организация и эффективное управление

Высказанные предложения неоднозначны. Они в основном направлены на соблюдение интересов Получателей, т. е. ТСЖ, ЖСК, жилищных кооперативов и управляющих организаций. Несомненно, что ни один из Получателей самостоятельно все вопросы не решит. Однако в Санкт-Петербурге, да и в других регионах имеется ассоциация ТСЖ и ЖСК, которая способна совместно с Жилищным комитетом найти наиболее эффективные пути управления субсидиями для проведения капитального ремонта.

Заканчивая главу, необходимо отметить, что деятельность Фонда продлена до 1 января 2013 г. Однако программа капитального ремонта не останавливается. По заявлению управления по связям с общественностью Фонда разработан и проходит межведомственное согласование законопроект, предусматривающий создание долгосрочных механизмов финансирования капитального ремонта в плановом режиме.

Проект предусматривает создание фондов, которые будут аккумулировать средства из регионального и местного бюджетов, а также платежи собственников жилья для проведения капитального ремонта. Регулярные отчисления в такой фонд в пределах 5–6 руб. за 1 кв. м жилой площади будут производить только собственники помещений.

Порядок предоставления и использования субсидий для проведения капитального ремонта, апробированный в период действия Фонда, будет в основном сохранен региональными фондами. Изменения коснутся главным образом количества участников, предоставляющих субсидии (из их числа исключается Фонд, т. е. средства федерального бюджета), и доли участия собственников жилья (она значительно возрастет).

В период действия Фонда доля собственников жилья в совместном финансировании составляет не менее 5 % (обычно именно 5 %) от общей суммы. Например, в многоквартирном доме с жилой площадью 13504 кв. м общая сметная стоимость капитального ремонта фасада дома составила 8 800 000 руб., в том числе 440 000 руб. (5 %) должны внести владельцы помещений. В итоге получается, что с 1 кв. м жилой площади требуется внести 32,58 руб., что при регулярном отчислении в течение года составит 2,72 руб. в месяц.

Таким образом, субсидирование проведения капитального ремонта прекращено не будет, хотя доля участия в нем собственников помещений возрастет. Это предопределяет неснижаемую актуальность вопроса привлечения субсидий, так как они могут с наименьшими затратами финансовых ресурсов ТСЖ, т. е. наиболее эффективно, выполнить капитальный ремонт многоквартирных домов, находящихся в его управлении.

Глава 6 Эффективное решение некоторых технологических вопросов

Значительное влияние на эффективность функционирования ТСЖ оказывает решение вопросов, связанных с технологией производства ремонтных работ, применением современных материалов в процессе эксплуатации и ремонта, проведением мероприятий по экономии энергоресурсов и т. п.

В практической деятельности ТСЖ таких вопросов встречается достаточно много, но прежде всего они связаны с инженерными системами и оборудованием. Объясняется это более коротким сроком службы указанных систем по сравнению со строительными конструкциями, хотя последние также не следует оставлять без внимания.

В настоящей главе рассматриваются некоторые из подобных вопросов, оказывающих существенное влияние на экономику ТСЖ и требующих контроля со стороны руководителей общества.

6.1. Ремонт санитарно-технических систем

Эффективность капитального и текущего ремонта санитарно-технических систем зависит во многом от реализации управления этим процессом, прежде всего от его планирования. Значительное внимание должно быть уделено и таким аспектам, как контроль качества работ, объективность информации, прозрачность принимаемых решений, выбор монтажной организации, рациональное распределение полномочий.

Опыт капитального ремонта сантехсистем в ряде петербургских многоквартирных домов позволяет предложить некоторые рекомендации по оптимизации этого процесса и наиболее рациональному использованию финансовых ресурсов, выделяемых ТСЖ для ремонта.

Организации, осуществляющие планирование работ (Жилищный комитет с районными жилищными агентствами, администрации районов), должны выстроить и проводить в жизнь разумную, экономически оправданную стратегию выполнения капремонта систем отопления и водопровода жилых домов. В условиях ограниченных финансовых ресурсов она заключается в том, что эти ресурсы выделяются не на поочередный ремонт всей системы отопления и водопровода каждого дома, а на поэтапный ремонт отдельных элементов системы в целом ряде домов. При этом учитываются такие основные факторы, как физический износ систем, рациональная технологическая последовательность и сама технология производства работ, возможность использования новых материалов и, безусловно, величина выделяемых финансовых ресурсов.

Исходя из этих факторов работа должна разбиваться на ряд этапов в зависимости от их значения в жизнеобеспечении всей системы отопления и водопровода: