ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Прямого запрета на совмещение способов управления в Жилищном кодекск РФ нет. Однако по смыслу закона в одном многоквартирном доме может быть только один способ управления. Это подтверждает и судебная практика (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД, постановление ВАС РФ от 15.07.2010 № 1093/10).

Поэтому, например, если в доме создано ТСЖ и в последующем собственники решили изменить способ управления на управляющую организацию, ТСЖ должно быть ликвидировано. Если ТСЖ не ликвидировано, то собственники не могут изменить способ управления на управляющую организацию.

Особенный интерес представляет такой случай: в доме создано ТСЖ, которое заключает договор управления с управляющей организацией. Законом допускается такая ситуация. Однако надо учитывать, что способ управления в этом случае не изменяется — домом управляет ТСЖ.

Имеет ли это какое-то практическое значение? В зависимости от способа управления определяется лицо, ответственное перед собственниками квартир за предоставление как коммунальных услуг, так и услуг по содержанию общего имущества дома.

Например, если дом управляется ТСЖ, то исполнителем также будет ТСЖ. В этом случае жильцы должны направлять свои претензии по качеству коммунальных услуг именно ТСЖ. Но если ТСЖ заключило договор управления, то свои требования собственники должны направлять в управляющую организацию.

3. Кто управляет домом, если собственники способ управления не выбрали, а конкурс еще не проведен?

Собственники жилья обязаны выбрать один из способов управления домом (ТСЖ, управляющая организация или непосредственное управление). После выбора способа управления собственники должны реализовать этот способ, то есть заключить договор с управляющей организацией, провести регистрацию ТСЖ как юридического лица или заключить договоры с подрядными и ресурсоснабжающими организациями.

Если собственники не выберут способ управления самостоятельно, то местная администрация обязана провести конкурс и выбрать управляющую организацию (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Возникает вопрос: кто должен управлять домом в период, пока не проведен конкурс по отбору управляющей организации? Процедура проведения конкурса достаточно длительная, но собственники жилья не могут остаться без услуг по содержанию общего имущества. Кто-то должен убирать подъезды, следить за состоянием инженерных сетей.

Судебная практика признает обоснованным, когда местные администрации до проведения конкурса передают дома в управление временным организациям (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). «Обусловлено это в первую очередь необходимостью сохранения нормального функционирования систем жизнеобеспечения жилого дома, обеспечения взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями по отпуску ими коммунальных услуг, а также во избежание возникновения возможных аварийных ситуаций и необходимости их ликвидации».

Важно учитывать, что это правило касается только услуг по содержанию домом. В отношении коммунальных услуг закон решает по-другому. Если способ управления домом не выбран или не реализован, то исполнителем коммунальных услуг будет ресурсоснабжающая организация (п. 17 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

4. Могут ли собственники в любой момент изменить способ управления?

Способов управления домом всего три: непосредственное управление, управляющая организация и ТСЖ. У каждого из этих способов есть минусы и плюсы. Управляющая организация — это профессиональное управление, зато ТСЖ легче контролировать. Непосредственное управление требует от собственников активной заинтересованности, но при этом можно не платить посредникам.

Учитывая неоднозначность способ управления, на практике жильцы часто хотят изменить способ управления. Например, во многих случаях собственники квартир «уходят» от управляющей организации и создают ТСЖ. Встречаются случаи, когда с непосредственного управления уходят к управляющей организации. Вариантов может быть много, но возникает вопрос: как часто можно менять способ управления?

Жилищное законодательство прямо не отвечает на этот вопрос. Однако по смыслу ст. 161 ЖК РФ можно сделать однозначный вывод: собственники жилья могут изменить способ управления в любой момент. Не надо дожидаться, когда пройдет год с заключения договора с управляющей организацией или с момента регистрации ТСЖ.