ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Во-вторых, закон не запрещает нанимателям присутствовать на общем собрании с правом совещательного голоса. Наниматель на собрании может вносить свои предложения по указанным выше вопросам, выступать против предложений собственников или управляющей организации. Конечно, проголосовать по этим вопросам наниматель не сможет, но у него есть возможность переубедить собственников, которые и должны принять окончательное решение.

5. Если решение общего собрания является недействительным, то будет ли действительным договор управления?

Собственники жилья должны выбрать один из способов управления домом: управляющая организация, ТСЖ или непосредственное управление. Если выбрана управляющая организация, то с ней придется заключить договор управления (ст. 162 ЖК РФ).

Решение о выборе способа управления и заключении договора с управляющей организацией принимается на общем собрании собственников помещений во всем доме. Проведение общего собрания обставлено многочисленными требованиями закона к порядку инициирования собрания, уведомления собственников, голосованию и оформлению протокола. Практически любое нарушение этих требований может стать основанием для недействительности решения собрания (ст. 181.3 ГК РФ). Так, например, нарушение требований к кворуму собрания или оформлению протокола может свести на нет усилия собственников по проведению собрания.

Возникает вопрос: если решение общего собрания признают недействительным, то будет ли недействительным договор управления, заключенный на основании такого договора?

В некоторых случаях суды допускают, что договор будет иметь силу (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 № 01АП-4079/12). Однако это позиция необоснованная.

Договор управления может быть заключен только на основании решения общего собрания. То есть решение общего собрания является тем юридическим фактом, который является правовым обоснованием возможности заключения договора. Если решение общего собрания является недействительным, то нарушается порядок заключения договора. Нарушение порядка заключения договора является основанием для признания договора недействительным.

Поэтому собственникам необходимо внимательно относится ко всем процедурным вопросам проведения общего собрания. В противном случае можно столкнуться с ситуацией, когда будут потрачены деньги на проведение собрания, а результата это не даст.

6. Если было проведено заочное собрание без предварительного очного голосования, то можно ли оспорить решение заочного собрания?

Общее собрание собственников дома может проходить в различных формах: очной, заочной или очно-заочной. Каждая из этих форм имеет свои преимущества и недостатки.

Так, например, при проведении очного голосования необходимо найти помещение, которое вместит собственников всех помещений в доме. Плюсом этой формы является то, что собственники могут обменяться мнениями, обсудить важные для всего дома вопросы. Учитывая, что собрание принимает решение по порядку пользования общедомовым имуществом, по размеру платы за содержание жилья, очное собрание становится очень важным.

Заочная форма собрания позволяет значительно сэкономить деньги на аренду подходящего помещения. Но при этом собственники лишаются возможности обсудить вопросы повестки дня и могут только проголосовать.

Очно-заочная форма учитывает плюсы одной формы и сглаживает минусы другой. Собственники могут обсудить все вопросы очно, а решение принять заочно. Это дает дополнительное время для раздумий собственника. Однако в этом случае появляется возможность для недобросовестной управляющей организации или ТСЖ влиять на решение собственников.

Собственникам квартир важно понимать, в какой форме проводится общее собрание. Если нарушить требования закона о форме собрания, то решение собрания можно признать недействительным.

В некоторых случаях суды полагают, что решение будет законным, даже если нарушена форма собрания (см. например апелляционное определение Московского областного суда от 29.10.2014 по делу № 33—24155/2014). Однако это касается применения ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, когда в суд может обратиться только собственник, просто оспаривая законность собрания.

Но вот если собственник обратится в порядке ст. 181.3 ГК РФ, то есть будет требовать признания недействительности решения, то он вполне сможет выиграть дело. Кстати, обратиться в суд могут не только собственники, но и госжилинспекция.