ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Итак, какое самое главное правило о форме общего собрания надо помнить? Если вы решили провести общее собрание, то сначала надо провести очное собрание. Если на очном собрании не наберется кворум, то тогда можно проводить заочное голосование (ст.47 ЖК РФ). Нарушать этот порядок нельзя: сначала очное голосование, если оно не состоялось, то заочное.

Важно учитывать, что можно сразу провести очно-заочное собрание. Это сильно упрощает жизнь собственникам квартир.

7. Может ли управляющая организация оспаривать решение общего собрания собственников?

Управляющие организации часто пытаются оспорить решение общего собрания дома. Это связано с тем, что именно общее собрание дома определяет тариф на содержание общего имущества. Другими словами, сами собственники определяют, сколько они каждый месяц платят за ЖКУ. Зачастую, тариф, установленный собственниками, кажется управляющей организации заниженным. Например, организация хочет потратить 1 млн рублей в месяц, а по решению собственников платежей приходит на 500 тыс. рублей. В таких ситуациях управляющая организация идет в суд.

Как собственникам квартир отстоять свои права и защитить решение общего собрания? Как настоять на меньшей плате за ЖКУ?

Собственникам необходимо ссылаться на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Только собственники квартир в доме могут оспаривать решение общего собрания. Управляющая организация не может требовать от суда признать решение собрания незаконным. (Постановление АС ПО от 15.11.2016 №А12—1104/2016). Ссылки организации на то, что не хватает денег на содержание дома, не имеют значения. В любом случае организация не лишена возможности сокращать свои расходы, увеличивать производительность труда.

Надо помнить, что решение общего собрания напрямую не создает прав и обязанностей управляющей организации. Кроме решения необходим еще договор управления домом (ст. 162 ЖК РФ). Когда собственники принимают решение на общем собрании по тарифу на услуги управляющей организации, то они тем самым определяют условия договора. Организация может оспаривать сам договоров, но не решение общего собрания.

Поэтому, если вы провели общее собрание дома, утвердили тариф, а управляющая организация его обжалует в суде, то надо выдвинуть встречный довод: управляющая организация не может оспаривать решение общего собрания. Это позволит сохранить решение собрания в силе, а значит сохранит и размер платы за ЖКУ, который определили собственники квартир.

Раздел 3. Выбор способа управления

Часть 1. Общие вопросы

1. В каких случаях считается, что собственники не реализовали выбранный способ управления?

Собственники помещений в доме обязаны выбрать один из способов управления, которые предусмотрены ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Например, собственники могут выбрать управляющую организацию или создать ТСЖ.

Однако мало выбрать способ управления, его необходимо еще реализовать. Почему это важно?

Во-первых, если жильцы не реализуют способ управления, то местная администрация обязана будет провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Да, даже если вы выбрали способ управления, но не реализовали его.

Во-вторых, если не реализовать способ управления, то расчет коммунальных услуг на ОДН будет идти по Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Не во всех случаях это ведет к дополнительным расходам собственников, но может привести.

Вариант один: выбрали способ управления домом — реализуйте его. Но что понимается под реализацией способа управления?

Собственники считаются нереализовавшими способ управления, если не заключен договор с управляющей организацией (при выборе соответствующего способа управления). Аналогично они будут считаться нереализовавшими способ управления, если не направили документы на регистрацию ТСЖ. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 21.07.2006 № 6301-РМ/07.

Таким образом, мало выбрать управляющую организацию, надо еще и заключить с ней договор управления. Недостаточно просто принять решение о создании ТСЖ, необходимо зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо.

2. Можно ли выбрать несколько способов управления домом?

Способы управления домом определены в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Управлять домом может управляющая организация, ТСЖ или собственники квартир могут управлять домом самостоятельно (непосредственное управление). Главное правило: собственники обязательно должны выбрать способ управления.

Можно ли выбрать два способа управления? Может ли в доме быть и управляющая организация и ТСЖ?