ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Однако надо учитывать, что от передачи документации не зависит обязанность новой управляющей организации содержать дом. Даже если прежняя организация отказалась передать техдокументацию, новая управляющая организация обязана приступить к ремонту и оказанию услуг.

В Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 сказано, что тот факт, что техническая документация на дом не была передана, не влияет на обязанность новой управляющей организации управлять домом. Техническая документация может быть истребована новой управляющей организацией в судебном порядке.

Важно учитывать, что нарушение порядка передачи техдокументации на дом влечет административную ответственность. Если прежняя организация не передает документы, то ее можно привлечь к ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ.

Часть 2. Договор управления многоквартирным домом: общие положения

1. Могут ли собственники заключить договор с новой управляющей организацией, если продолжает действовать договор управления с прежней управляющей организацией?

Сплошь и рядом встречается такая ситуация: в доме есть управляющая организация, жильцы решают ее сменить, заключают договор с новой организацией, а с прежней не расторгают. Как результат, жильцам начинают приходить платежки от двух организаций. Допускает ли это закон?

В соответствии с ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация. Поэтому недопустимо, чтобы в отношении одного многоквартирного дома действовало два договора управления с двумя различными управляющими организациями.

Данная позиция поддержана в Обзоре практики, рекомендованной к применению Постановлением Президиума ФАС ВСО от 27.12.2010 № 8.

Что это означает для собственников? Если вы решили сменить управляющую организацию, то необходимо расторгнуть договор управления с действующей организацией. Для этого необходимо принять отдельное решение на общем собрании. Только после расторжения договора со старой управляющей организацией можно заключить договор с новой.

Исходя из того же принципа решается вопрос по двойным платежкам. Закон в принципе не допускает двойные платежки: в доме может быть только одна управляющая организация, только одна организация может присылать платежные документы. Как определить, какая платежка законная? Надо узнать, с какой организацией был расторгнут договор управления, с какой организацией договор был заключен. Если заключен новый договор, но не расторгнут договор с прежней организацией, то законной будет платежка от старой организации.

2. Является ли договор управления публичным договором?

Если договор является публичным, то организация обязана его заключить. Например, договор на оказание медицинских услуг — публичный, поэтому больница не может отказать в заключении такого договора. Но как обстоят дела с договором управления домом? Можно ли заставить управляющую организацию заключить договор?

Выбрать управляющую организацию не общем собрании дома и подписать договор управления — различные процедуры. Пока не будет подписан договор управления, организация не становится обязанной перед жильцами. Даже если вы выбрали на собрании управляющую организацию, это не дает право требовать уборку подъезда от организации. Нужно сначала заключить договор. Вот почему важно определить, является ли договор управления домом публичным (ст. 426 ГК РФ).

В судебной практике встречаются решения, когда суды признают договор управления публичным. Например, Постановление 14 ААС от 29.05.2012 № 14АП-2840/12. Однако согласиться с этим нельзя.

Во-первых, договор управления не содержит всех необходимых признаков публичного договора, указанных в ст. 426 ГК РФ. Например, цена договора определяется не по категориям потребителей, а по домам. Другими словами, цена договора различается для каждого дома. А ведь основной признак публичного договора — одинаковые условия для всех потребителей.

Во-вторых, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 17635/11 был сделан важный вывод: договор управления является самостоятельным видом договора. Это предполагает, что к договору нельзя применять общие требования гражданского законодательства до того, как были применены нормы жилищного закона. Но из Жилищного кодекса РФ не следует, что договор управления является публичным.