Поднимите свой финансовый IQ

Наша стратегия по выходу из сделки, касающейся покупки 300-квартирного жилого дома, хороша тем, что при этом мы опять же используем финансовые рычаги, чтобы стать еще богаче. Вместо того чтобы продавать недвижимость и получать значительные суммы, облагаемые высоким налогом, мы извлекаем из сделки деньги путем рефинансирования. У нас есть такая возможность, потому что мы повысили стоимость активов за счет улучшения их качества и управления ими. Банк тоже признает повышение стоимости активов и выдает нам под них дополнительную ссуду. Таким образом, мы извлекаем из недвижимости деньги, не облагаемые налогами, а чтобы выплачивать кредит, нам с лихвой хватает поступлений от квартплаты. Получая заем вместо того, чтобы продавать недвижимость, мы полностью покрываем первый кредит, не выплачивая при этом никаких налогов и сохраняя недвижимость в своей собственности.

В результате мы примерно через пять лет сможем полностью рефинансировать покупку этого здания и извлечь из него 4 миллиона долларов, не облагаемых налогами. Более детально вся операция показана на схеме ниже.

Этих 4 миллионов с большим запасом хватит, чтобы полностью расплатиться с первоначальным долгом. Более того, мы сохраняем за собой 300-квартирный дом, а платежи по второму кредиту, составляющие 280 тысяч долларов в год, с лихвой покрываются ежегодным доходом в размере 360 тысяч.

Если вычесть из этих 360 тысяч, поступающих в виде квартплаты, 280 тысяч, уходящих на погашение кредита, то остается чистый пассивный доход, составляющий 80 тысяч. Он представляет собой бесконечно высокую отдачу от инвестиций, поскольку инвесторы полностью окупили первоначальные вложения и при этом создали денежный поток на будущее. Это «бесплатные» деньги, которые можно использовать для приобретения очередного объекта недвижимости.

Перед вами – пример умелого применения контроля и эффекта рычага. Он демонстрирует, каким образом можно разбогатеть, играя по правилам нового капитализма, основанного на использовании задолженностей. Вместо того чтобы прилагать усилия к ликвидации долгов, как при старом капитализме, мы усердно пытаемся влезть в хорошие долги и использовать при этом эффект финансовых рычагов.

Начинать можно с нуля

Кому-то покупка жилого дома за 17 миллионов долларов покажется крупной инвестицией, а кому-то – мелкой. Десять лет назад приобретение такого объекта недвижимости показалось бы нам с Ким слишком крупным. Но я уверен, что пройдет еще десять лет – и мы будем считать ее весьма незначительной. Ким, Кен и я уже планируем более крупные операции. Вместе с Дональдом Трампом мы рассматриваем серьезный проект по приобретению недвижимости неподалеку от моего дома, рассчитанный на десять ближайших лет.

Все это я рассказываю, чтобы подчеркнуть три следующих момента:

1. Если вы родились в бедности и не имеете финансового образования, это еще не значит, что вы не способны разбогатеть. Лишь немногие от рождения располагают такими деньгами, чтобы купить многоквартирный жилой дом за 17 миллионов долларов. И уж тем более никто не обладает прирожденным умом, чтобы самостоятельно профинансировать покупку 300-квартирного жилого дома и грамотно управлять им. Другими словами, отсутствие денег и финансового образования – это не повод, чтобы опускать руки. Тем не менее миллиарды людей не решаются стать богатыми, ссылаясь на нехватку денег и образования. Они так и не могут заставить себя сделать первый шаг, а если и делают его, то допускают массу ошибок, теряют деньги, погрязают в проблемах и бросают все на полпути. Именно поэтому для миллиардов людей проект стоимостью 17 миллионов долларов кажется слишком большим, превосходящим все их самые смелые мечты.

2. Начинайте с малого и продвигайтесь к цели мелкими шагами. В 1989 году Ким приобрела свою первую недвижимость – дом с двумя спальнями и одной ванной в Портленде, штат Орегон. За дом, стоивший 45 тысяч долларов, она внесла 5 тысяч своих денег и начала получать доход в размере 25 долларов в месяц. Она страшно нервничала, делая этот первый шаг. Сегодня покупка здания за 17 миллионов не вызывает у нее особых эмоций. Ким готова к более крупным проектам.

В 1997 году Кен Макэлрой начал с приобретения дома с двумя спальнями и двумя ванными в Скотсдейле, штат Аризона. Проект обошелся ему в 115 тысяч долларов, из которых он внес 23 тысячи собственных денег. Образовавшийся денежный поток начал приносить ему ежемесячно 50 долларов. Сегодня Кен контролирует портфель недвижимости стоимостью в сотни миллионов долларов.