Поднимите свой финансовый IQ

Вся эта операция финансируется целиком из заемных средств. Мы получаем дополнительные деньги от банка на благоустройство недвижимости. Вся ситуация находится полностью под нашим контролем. Увеличение задолженности многократно покрывается повышением доходов. Дополнительные 100 долларов представляют собой, формально говоря, бесконечно большую отдачу от инвестиций, поскольку все расходы в данном случае несет банк, а доход получаю я.

Повышенную на 100 долларов квартплату надо умножить на 300 квартир. В общей сложности это дает 30 тысяч долларов в месяц или 360 тысяч в год дополнительно к тем денежным потокам, которые у нас уже есть. Эти 360 тысяч представляют собой бесконечно большую отдачу от инвестиций, причем в конкретном денежном виде, а не в форме фиктивного прироста капитала на бумаге.

В целом же банк вкладывает 100 процентов денег на благоустройство, а мы получаем прибавку к доходу. Все расходы и покрытие кредита оплачивают квартиросъемщики.

3. Скрытая прибыль. Одним из самых сложных для понимания средств измерения отдачи от вложенных денег является так называемая скрытая прибыль. Если инвестор хорошо понимает, что делает, то он может повысить отдачу за счет умелого использования скрытой прибыли. Приведенная ниже схема позволяет в упрощенном виде разобраться с этим методом измерения истинной отдачи от инвестиций.

В самом простом виде скрытая прибыль представляет собой все дополнительные поступления и льготы, обычно не учитываемые при подсчете отдачи от инвестиций.

1. Колонка доходов: пассивный доход. Большинство людей понимают под доходом от инвестиций только поступление денег. Однако пассивный доход может существовать в различных, в том числе и скрытых, формах. В частности, он облагается налогами по более низким ставкам, чем заработанный. В США с него не платятся отчисления в фонд социальной защиты и отдельные виды налогов. Другими словами, если эти налоги не появляются у вас в колонке расходов, формально их можно считать доходом.

2. Колонка расходов: обесценивание имущества. В США налоговые ведомства предоставляют некоторым инвесторам дополнительный доход, который на первый взгляд выглядит как расход. Речь идет об обесценивании имущества, которое иногда называют фантомным доходом. Например, мой налог на собственность составляет тысячу долларов, но я могу уменьшить его, скажем, до 800 долларов, сославшись на то, что собственность обесценилась. Двести долларов представляют собой фантомный доход. Это деньги, которых я не должен платить. Они остаются у меня в кармане, а не достаются правительству.

Обесценивание может распространяться на такие вещи, как холодильники, потолочные вентиляторы, ковры, мебель и другие предметы, со временем теряющие свою ценность. Налоговый консультант может дать вам подробные разъяснения по поводу имеющихся у вас материальных активов. Необходимо заметить, что к бумажным активам принцип обесценивания не применяется.

3. Колонка пассивов: амортизация. Еще одна форма скрытого дохода – амортизация. Так, в частности, обозначается выплата задолженности по согласованному графику. Если у вас хорошие долги, которые погашает за вас кто-то другой, например квартиросъемщик, то амортизация превращается для вас в доход. Другими словами, если квартиросъемщик платит за меня долги, то эти платежи я формально могу рассматривать как свой доход. Ведь мои долги сокращаются, а деньги остаются в кармане, и я могу их использовать для других инвестиций. Кроме того, пока квартиросъемщик сокращает мои долги, я продолжаю пользоваться всеми налоговыми льготами.

4. Колонка активов: увеличение стоимости активов. Если ваши активы растут в цене, то это тоже является для вас доходом. Но этот рост основывается не на каких-то случайных оценках и не на соотношении спроса и продажи. Я измеряю увеличение стоимости активов в количестве денег, поступивших в мою колонку доходов. Так, например, увеличение стоимости моего 300-квартирного дома на 360 тысяч долларов в год – это вполне измеримая величина.

Это, конечно, не самое точное и полное объяснение сути скрытых доходов, но оно позволяет получить представление о возможностях получения куда большей отдачи, чем от бумажных инвестиций. Во всяком случае, у вас сложилось понятие о скрытых доходах. Я думаю, что 95 процентов инвесторов никогда о них даже не слышали. Теперь вы стали немного умнее и подготовленнее, чем те 95 процентов.

Стратегия выхода из сделки