Поднимите свой финансовый IQ

К примеру, недавно я приобрел пакет акций. Пусть даже у меня отсутствует контроль над этим вложением денег, но речь идет о старой доброй компании промышленной эры, которая на протяжении всей своей истории стабильно выплачивает дивиденды в размере 11 процентов. Когда в ходе последнего рыночного обвала цена на ее акции упала, я купил их, так как денежный поток в данном случае достается мне с меньшими затратами. Таким образом, иногда я инвестирую и в ценные бумаги, но делаю это только ради создания денежного потока. Будучи скромным акционером и не имея возможности оказывать влияние на деятельность компании, я не пользуюсь заемными средствами. Я вкладываю только такую сумму собственных денег, которую в случае ошибки могу позволить себе потерять. Если же приобретенные мною акции начинают расти в цене, то я их, как правило, продаю, поскольку мне нравится и прирост капитала, и денежный поток. В этом случае коэффициент отдачи от инвестиций повышается.

Чтобы стать хорошим инвестором в недвижимость, необходимы три компонента:

1. Хорошие партнеры. Дональд Трамп всегда говорит: «Нельзя совершить хорошую сделку с плохими партнерами». При этом не подразумевается, что плохие партнеры – это обязательно плохие люди. Возможно, данный партнер просто вам не подходит. Чтобы совершить сделку по покупке 300-квартирного дома, я должен быть уверен в своих партнерах – Ким, Кене и Россе. Мы уже провернули вместе немало операций и заработали кучу денег. Мы также сталкивались со многими проблемами, но, решая их, становились умнее и укрепляли дух партнерства.

2. Хорошее финансирование. Главный фактор в недвижимости – финансирование. Многие считают, что основным показателем, определяющим ее ценность, является место расположения. Я же утверждаю, что это финансирование. Если мне удается обеспечить его на хороших условиях, то сделка оказывается успешной, если же финансирование плохое, то за нее и браться не стоит. Чтобы проиллюстрировать эту мысль, давайте предположим, что кто-то хочет продать мне за 35 миллионов долларов жилой дом, который на самом деле стоит 17 миллионов. Если при этом он согласится брать с меня по доллару в месяц на протяжении тридцати лет, а в конце я заплачу ему 35 миллионов, то я пойду на такую сделку и соглашусь на запрашиваемую цену. На таких условиях я готов отдать 35 миллионов за недвижимость, которая стоит всего семнадцать. В мире финансов ходит присказка: «Я соглашусь с вашей ценой, если вы согласитесь с моими условиями платежа».

Пожалуй, кое-кому мой пример с 35 миллионами может показаться несколько надуманным, но на самом деле в мире финансов приходится иметь дело еще и не с такими ценами. Зачастую все зависит от личности продавца и покупателя, а также от их способности использовать силу финансов для достижения своей цели.

Так, например, несколько лет назад на продажу был выставлен участок земли неподалеку от моего офиса. Когда я поинтересовался у брокера ее стоимостью, он назвал мне цифру в 2 миллиона долларов. Я рассмеялся и сказал, что он, должно быть, шутит, а потом развернулся и ушел. На мой взгляд, этот участок не тянул больше чем на 750 тысяч. Сегодня одна компания строит на этом захудалом участке роскошный отель. Я не знаю, во сколько сегодня оценивается этот клочок земли, но уж наверняка больше чем в 2 миллиона. Мой друг Кен Макэлрой говорит: «Побеждает тот, у кого планы лучше». Ему вторит и Дональд Трамп: «Мыслите шире». Каждый раз, проезжая мимо этого участка, я говорю себе: «Надо мыслить шире».

3. Хороший менеджмент. Одна из причин, по которой я так уверен в успешном приобретении 300-квартирного жилого дома за 17 миллионов долларов, заключается в том, что у меня хорошие партнеры. Кен является владельцем компании по управлению недвижимостью, а его партнер Росс занимается застройкой и развитием инфраструктуры земельных участков. Несколько ниже я более подробно объясню, почему управление недвижимостью и развитие инфраструктуры играют такую важную роль, когда речь заходит о повышении квартплаты, снижении издержек и увеличении стоимости объектов недвижимости.

Если бы у меня были плохие партнеры, плохое финансирование и плохой менеджмент, покупка дома стала бы для меня финансовой катастрофой. Если бы мне пришлось делать все это в одиночку, я бы отказался. Это слишком большой и сложный проект.

Но если я в состоянии контролировать все эти три компонента (хороших партнеров, хорошее финансирование и хороший менеджмент), то я готов использовать в качестве рычага даже заемные средства. Без такого контроля я бы не согласился брать кредит. Когда риск достаточно высок (например, при спекулировании акциями или недвижимостью), то я готов рискнуть только своими деньгами, которые могу позволить себе потерять.

Высокие доходы при малом риске