Поднимите свой финансовый IQ

А теперь я хочу более подробно объяснить, почему так уверен в своем вложении денег в жилой многоквартирный дом, почему готов использовать эффект рычага, почему оцениваю степень риска как очень низкую, как я собираюсь заработать на этой сделке деньги и заплатить минимум налогов. Существуют три эффективные стратегии инвестирования, которые требуют наличия высокого финансового интеллекта. Это использование чужих денег, обеспечение отдачи от вложений и скрытая прибыль.

1. Использование чужих денег. Существует много вариантов использования средств, поступающих со стороны. В частности, при покупке 300-квартирного жилого дома я использовал 80 процентов заемных средств. Это выгодно прежде всего потому, что деньги банка не облагаются налогами. Есть и другие преимущества использования банковских денег:

Я Банк 1. Право собственности 100 % 0% 2. Доход 100 % 0% 3. Налоговые льготы 100 % 0% 4. Амортизация 100 % 0% Как видно из таблицы, банк вкладывает 80 процентов денег, но я получаю 100 процентов преимуществ. Лучшего партнера невозможно и пожелать.

2. Отдача от вложений. Многие инвесторы с трудом понимают, что такое отдача от вложений. Читая финансовую прессу, вы можете встретить отчеты некоторых инвестиционных фондов, говорящие, к примеру, о 10-процентном росте доходов. Но возникает вопрос, сколько из этих 10 процентов реально доходят до конкретных инвесторов и каким образом осуществляется подсчет. Некоторые фонды измеряют свой доход в процентах прироста стоимости акций, находящихся в инвестиционном портфеле. Например, если год назад средняя цена акций в портфеле составляла 10 долларов, а в нынешнем году – 11, то фонд заявляет о 10-процентном доходе. В данном случае доход измеряется по приросту капитала.

Поскольку моей целью является как прирост капитала, так и денежный поток, я измеряю свой доход только в реально поступающих деньгах. Если я вкладываю 10 долларов и каждый год после уплаты налогов кладу себе в карман 1 доллар, то мой доход составляет 10 процентов годовых. При этом я не учитываю удорожание приобретенных мною активов, поскольку это оценочная величина, и реальную стоимость я узнаю лишь в случае их продажи.

Разница между двумя этими способами подсчета заключается в том, что в первом случае отдача от инвестиций определяется исходя из стоимости акций, а во втором – исходя из суммы, лежащей у меня в кармане. Вообще-то я стремлюсь и к тому, чтобы активы возрастали в цене на 10 процентов, и к тому, чтобы ко мне поступал 10-процентный доход в денежной форме. Однако денежный поток является единственным средством дохода, который можно непосредственно и точно измерить в тот период, когда актив находится в моем владении.

Чьи деньги вносятся в программу 401(k)

Еще одним моментом, который часто вызывает недопонимание, являются утверждения финансовых консультантов относительно того, что работодатели вносят равные с вами вклады в программы пенсионного обеспечения. Если на каждый вложенный мною доллар компания вносит свой доллар, то консультанты считают, что отдача от вложений составляет 100 процентов. Я с этим не согласен. На мой взгляд, компания в данном случае прибавляет к моим деньгам мои же деньги. Другими словами, она удерживает эти деньги у меня из зарплаты и вносит их в мою пенсионную программу, но это все равно мои деньги. Ведь компания так или иначе должна их мне. Это часть моей заработной платы, которая относится к запланированным расходам компании.

Когда я говорю о финансовых рычагах, то подразумеваю чьи-то чужие деньги, а не свои.

Чем больше рычаг, тем выше доход

Эффект рычага очень важен, поскольку чем сильнее проявляется его эффект, тем выше отдача от инвестиций. Например, если я покупаю недвижимость за 100 тысяч долларов, используя только собственные средства, а затем получаю ежегодный доход в размере 10 тысяч, то отдача от моей инвестиции составляет 10 процентов. Если я возьму для покупки кредит на 50 тысяч долларов, то при том же доходе в 10 тысяч отдача составит уже 20 процентов. Если я куплю недвижимость целиком на заемные средства, то при том же доходе отдача будет приближаться к бесконечности. В данном случае это означает, что я получаю деньги ни за что. Десять тысяч долларов регулярно поступают в мой карман, а я оттуда ничего не достаю. Все мои расходы несут квартиросъемщики, а я получаю только доход.

Деньги ни за что

В следующем примере, основанном опять же на покупке 300-квартирного жилого дома, я постараюсь объяснить, каким образом получаю бесконечный доход, пользуясь финансовыми рычагами. Я намерен добиться этого путем повышения квартплаты и установки стиральных и сушильных машин в каждой из 300 квартир. В очень упрощенном виде это выглядит так:

Я повышаю квартплату на 100 долларов в месяц, чтобы сравняться со среднерыночными ценами, а также за благоустройство территории и установку в каждой квартире стиральных и сушильных машин.