Итоги № 6 (2014)

С 2006 по 2008 год средняя цена за квадратный метр в Москве выросла с 2,5 тысячи долларов до 6, то есть на 70 процентов, или по 30—35 процентов в год. Потом последовал кризис и обвал до 4 тысяч долларов. А в 2010 году начался уже плавный рост, примерно на 5—7 процентов. Всего же с 2007 по 2012 год цены на жилую недвижимость в столице выросли на 35 процентов в долларах и на 70—75 процентов в рублях (со 100 до 175 тысяч рублей).

«Динамика цен, которую мы сейчас наблюдаем, связана с отложенным спросом, — рассказывает «Итогам» президент фонда «Институт экономики города» и научный руководитель Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Надежда Косарева. — Поэтому, даже если восстановить докризисные темпы строительства, затоваренности рынка не произойдет, так как спрос все равно будет превышать предложение».

Это подтверждает и сухая статистика. По данным Росреестра, в 2007 году было заключено более 77 тысяч сделок по купле-продаже жилья в Москве, а в 2012 году — уже свыше 96 тысяч. То есть рынок не просто вернулся к докризисным показателям, но и серьезно их превзошел (за исключением объемов строительства жилья). «Если совсем заморозить строительство в старой Москве, то цены, безусловно, пойдут вверх, — говорит «Итогам» президент Гильдии риелторов Москвы Сергей Саяпин. — Мои предположения — где-то на 15 процентов в год. Теоретически активная застройка новой Москвы и фактическое соединение ее с остальной частью города должны повлиять на цены в сторону их снижения». Но в том-то и штука, что застроить новые земли власти быстро не смогут — слишком много нерешенных вопросов инфраструктурного характера, да и с землеотводами еще разбираться и разбираться.

Старомосковский рынок

По оценкам Сергея Саяпина, среди покупателей жилья в Москве доля тех, кто уже имеет квартиру в столице и может ее продать, достигает 70 процентов. Это значит, что «старомосковский» рынок ориентирован сам на себя, и цены на нем могут расти до бесконечности. Львиная доля сделок — это по сути обмен одной московской недвижимости на другую. Для продавцов-покупателей имеет значение не стоимость всего объекта недвижимости, а лишь разница в цене двух или более объектов, участвующих в сделке.

Изменить ситуацию могло бы резкое наращивание темпов ввода в строй нового жилья. Но даже пять миллионов квадратных метров в год не такой уж высокий темп строительства, учитывая растущую численность населения, считает глава аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Но главное здесь другое: остались ли у Москвы резервы для дальнейшей застройки?

По данным департамента градостроительной политики Москвы, в столице из 1722 хрущевок сносимых серий осталось убрать 351 дом общей площадью 1,23 миллиона квадратных метров. Но в нынешних условиях этот «резерв» вряд ли сильно изменит ситуацию.

Для справки: на 2013 год был запланирован снос лишь 88 домов, на месте которых можно построить полтора десятка «свечек» на 587 тысяч «квадратов». Всего же потенциал оставшихся хрущевок — около двух миллионов квадратных метров. Этого может хватить на год-полтора.

Есть и еще проблемы. Во-первых, из-за поправок, внесенных в Земельный кодекс, мэрия больше не имеет права давать землю под строительство стартовых домов для переселения жителей панельных пятиэтажных домов без конкурса. По этой причине расторгнуто больше половины из 23 контрактов на реконструкцию старого жилого фонда. Во-вторых, программа была фактически заморожена из-за новой нормы в городском законодательстве, которая позволяет переселять жителей в аналогичное по площади жилье без улучшения условий их проживания. Для этого пришлось перепроектировать уже новые дома.

Что касается промзон, то их потенциал можно оценивать лишь приблизительно. Например, по оценкам компании «МИЭЛЬ», общая их площадь насчитывает 152 миллиона квадратных метров. При этом в планах у мэрии построить здесь от 46 до 99 миллионов «квадратов».

Несколько лет назад Надежда Косарева проводила собственное исследование этого вопроса, и тогда выяснилось, что к застройке пригодны лишь 40 миллионов квадратных метров промзон. Причем строить на них необязательно будут только жилье. Так или иначе, и этот резерв иссякнет через 20 лет, а если темпы строительства увеличить до лужковских, то и через 8 лет. После этого Москве придется окончательно сливаться с областью, превратив столицу в пределах МКАД в «заповедник» сверхдорогого жилья.