Эксперт № 29 (2014)

Конкретный срок выбирает покупатель. От покупателя также зависит, будет ли он делать первоначальный взнос. Квартира может быть выкуплена досрочно в любое время, возможна и ее частичная досрочная оплата. В случае просрочек все вопросы решаются в индивидуальном порядке. Если же участник программы прекратит выплаты или решит расторгнуть договор, клиенту возвратят средства, уплаченные им в счет выкупа квартиры. Естественно, кроме платы за аренду квартиры.

Один из основных недостатков схемы — ее сложность. Квартира подойдет не всякая: объект не должен располагаться в аварийном, изношенном или деревянном доме, а также на последнем этаже многоэтажки. Кухня должна быть не меньше 6 кв. м, рядом с домом должны быть детские сады, школы и автобусные остановки. Есть и ограничения по цене: в Подмосковье квартира не может быть дороже 6 млн рублей, в Екатеринбурге и Новосибирске — 4 млн рублей.

Но главное, участники программы будут переплачивать в два — два с половиной раза даже в самом выгодном для покупателя варианте (без первоначального взноса и на максимальный срок). Видимо, поэтому АИЖК сейчас позиционирует программу как альтернативу ипотеке только для тех, кто в принципе не может рассчитывать на получение кредита. «Пока рынку не было предложено ни одной сколько-нибудь серьезной альтернативы ипотечному кредитованию, — говорит генеральный директор “Метриум Групп” Мария Литинецкая . — Те программы, которые сейчас снова на слуху и обкатываются в пилотном режиме, существуют уже достаточно давно, но так и не смогли стать работающими».

Снижать цены

Риелторы и девелоперы видят выход в усилении конкуренции на рынке ипотечного кредитования, где ведущими игроками уже много лет являются Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк (за счет своих размеров и более широкого спектра источников фондирования). Именно на их долю приходится основная часть сделок. Однако в условиях, когда госбанки повысили ставки, у средних и мелких банков появился шанс воспользоваться этой ситуацией: снизить ставки, перетянуть на себя поток клиентов и увеличить ипотечный портфель. Тем не менее серьезного передела рынка здесь не просматривается: новых игроков совсем мало, они только начали заниматься ипотекой, да и их источники фондирования не идут ни в какое сравнение с госбанками.

Среди других возможных методов повышения доступности жилья оптимальным считается увеличение предложения при одновременном сокращении себестоимости строительства. По мнению президента профессионального союза инженеров-сметчиков Павла Горячкина , дельта между фактическими затратами застройщиков и продажной ценой на первичном рынке должна составлять не более 12–14%, что соответствует общемировой практике строительства многоквартирных домов среднего уровня. Если говорить о Москве, то строительная себестоимость домов экономкласса составляет примерно 750–800 долларов, а с учетом всех отчислений городу и непроизводственных затрат (примерно 190–240 долларов за квадратный метр) — 950–1050 долларов. Таким образом, справедливая продажная цена квадратного метра должна быть 1200–1300 долларов.

В краткосрочной перспективе эксперты прогнозируют дальнейшую стабилизацию спроса и цен на квартиры, в том числе инвестиционные. «Мы не ожидаем значительного роста стоимости жилья во втором полугодии 2014 года, — прокомментировала ситуацию на рынке начальник финансовой службы коммандитного товарищества “СУ-155 и Компания” Юлия Яковенко . — Если цена и будет колебаться, то только в пределах инфляции». Тем не менее цены остаются завышенными. Данные мониторинга реальных затрат застройщиков, который проводит Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, свидетельствуют, что доходность рынка строительства многоквартирных жилых домов в Москве составляет примерно 30–40%. В Санкт-Петербурге доходность на уровне 16–20%, а по вновь начинаемым объектам — 10–12%.

Увеличение предложения требует дешевых кредитов застройщикам жилья. Есть и другие способы снижения цен. Например, развитие системы долевого строительства, сокращение числа мелких фирм-застройщиков (ведущих строительство одного-двух домов, что резко повышает все риски и себестоимость строительства), снижение производственных издержек, в первую очередь затрат на инфраструктуру, и коррупционной составляющей. Есть и более кардинальные предложения: введение государственного регулирования, существовавшего в СССР, где среднемесячной заработной платы хватало на строительство одного квадратного метра. (Кстати, по западноевропейским меркам средней заработной платы 1,8–2,2 тыс. евро хватает на строительство 1,6–1,8 кв. м жилья или на покупку 1–1,4 кв. м.)    

Пока крыша не рухнет Евгений Огородников