ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Плата за размещение кондиционера является доходом собственников квартир. Ни управляющая организация, ни ТСЖ прав на этот доход не имеют. Плата может зачисляться на счета собственников квартир. Размер платы зависит от доли в общей собственности, которая, в свою очередь, зависит от площади квартиры.

Кроме того, если установка кондиционеров будет мешать собственникам (например, будет мешать шум от работы), то общее собрание может запретить установку кондиционера.

6. Переходят ли арендатору права на пользование общим имуществом?

Этот вопрос актуален для всех арендаторов помещений в многоквартирных домах. Если права переходят, то переходят ли обязанности по содержанию общего имущества? Должны ли арендаторы участвовать в общих собраниях собственников? Как им построить взаимоотношения с управляющей организацией? Как собственникам квартир построить отношения с арендатором нежилых помещений в доме?

Для ответа на эти вопросы надо обратиться к ст. 135 ГК РФ. Эта норма устанавливает, что принадлежность следует правовой судьбе главной вещи. Запутанно? Представьте пульт от телевизора. Пульт — это принадлежность главной вещи, то есть телевизора. Если Вы покупаете телевизор, то тем самым приобретаете и пульт.

Аналогично дела обстоят и с общим имуществом. Да, общее имущество дома — это принадлежность. Главная вещь — это жилое или нежилое помещение. Поэтому, если собственник сдает в аренду помещение, то тем самым он предоставляет арендатору право пользоваться общедомовым имуществом. Это объясняется еще и тем, что без права пользоваться общим имуществом арендатор фактически не сможет использовать помещение. Например, арендатор не сможет установить крыльцо к магазину.

Таким образом, арендатору переходит право пользования общедомовым имуществом. Однако это не влечет у арендатора обязанностей по содержанию общедомового имущества. Это следует из ст. 39 ЖК РФ. Обязанность по содержанию общего имущества — это обязанность собственника, а не арендатора. Заключение договора аренды ничего не меняет в этой конструкции.

Что это означает? Это означает, что арендатор не должен платить взносы на капитальный ремонт, не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги (как примеры судебного разбирательства см. Постановление 6 ААС от 24.02.2012 № 06АП-378/12, Постановлении ФАС ЗСО от 12.09. 2012 № А75—10240/2011, Определение ВАС РФ от 02.08.2012 № ВАС-9695/12). Не может арендатор и заключить договор управления с управляющей организацией (иная позиция содержится в Определении ВС РФ от 11.11.2015 № 305-ЭС15—7462). Негативным моментом является то, что арендатор не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники (ст. 44 ЖК РФ).

Из этих правил есть исключение. Если по условиям договора аренды арендатор должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги, то у арендатора есть обязанность по оплате перед арендодателем (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10). То есть перед управляющей организацией и РСО отвечает за платежи арендодатель, но от арендатора арендодатель может требовать возмещения таких платежей.

Что делать собственникам остальных квартир? Надо помнить, что требования по содержанию общего имущества стоит предъявлять не к арендатору, а к собственнику. Например, собственники на общем собрании решили установить шлагбаум во дворе. Надо требовать плату не от арендатора магазина в доме, а именно с собственника помещения, в котором расположен магазин.

7. Может ли общее собрание собственников принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод?

Это может потребоваться по многим обстоятельствам. Например, действующий мусоропровод может стать причиной неприятных запахов как на лестничной площадке, так и в квартире. Кроме того, содержание мусоропровода входит в стоимость содержания общего имущества. Поэтому собственники квартир, желая избежать как неприятных запахов, так и лишних расходов, могут задаться вопросом о необходимости заварить мусоропровод. Можно ли это сделать?

Чтобы ответить, надо учитывать, мусоропровод является общедомовым имуществом. Это следует из критериев имущества, указанных в ст. 36 ЖК РФ. В самом деле, мусоропровод обслуживает не конкретную квартиру, а несколько квартир в доме одновременно. Следовательно, мусоропровод является долевой собственностью всех собственников квартир в доме.