ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

В судебной практике есть мнение, что владельцы магазинов могут размещать вывески без согласия общего собрания. Объясняется это следующим образом. В соответствии с законодательством о защите прав потребителей магазины обязаны размещать информационные вывески. Так как эта обязанность установлена законом, дополнительного решения общего собрания не требуется (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013–2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме).

Приведенная позиция необоснованна. Обязанность владельцев магазинов размещать вывески никак не изменяет того обстоятельства, что пользоваться общим имуществом можно только с согласия общего собрания всех собственников. Размещение вывесок — это публичная обязанность, а согласование с общим собранием — гражданская. В этой части законодательство не пересекается. Да, владелец магазина обязан разместить вывеску. Но реализуется эта обязанность только через решение общего собрания. Именно собрание собственников всех помещений в доме должно определить, в каком месте будет размещена вывеска.

Может ли общее собрание требовать плату за размещение вывески? С первого взгляда кажется, что нет. В самом деле, собственник магазина имеет такую же долю в праве на общее имущество, как и собственники других помещений. Однако не все так просто.

Из ст. 244 ГК РФ следует, что долевой собственник имеет долю в праве собственности. Именно долю в праве, а не долю в имуществе. Это создает обязанность долевого собственника согласовывать пользование имуществом с другими долевыми собственниками. При этом ст. 247 ГК РФ не запрещает долевым собственникам установить платность пользования конкретным элементом общего имущества. Обратите внимание, что пользование долей и пользование имуществом — два различных элемента. Если пользование долей не может быть ограничено другими собственниками, то пользование самим имуществом ограничено уже тем, что требует согласия всех сособственников. Именно поэтому в ч. 2 ст. 247 ГК РФ не оговаривается, что пользование конкретным элементом общей собственности должно быть безвозмездным. Эта норма оговаривает только право на использование отдельного элемента имущества, а порядок использования, в том числе и платность, определяет собрание всех собственников.

Таким образом, собственники квартир в доме могут требовать от владельца магазина плату за размещение вывески. Эти деньги можно направить как на содержание общего имущества, так и на личные цели собственников.

10. Могут ли собственники квартир самостоятельно распоряжаться радиаторами отопления, находящимися в квартире?

Многие собственники задумываются о том, чтобы убрать из квартиры батареи отопления. Одни связывают это с дизайнерским решением, а другие хотят сэкономить на плате за отопление. Насколько законным будет демонтаж батарей?

Это многоаспектный вопрос. Во-первых, надо разобраться относятся ли батареи к общему имуществу. Во-вторых, надо определить, в каких случаях можно вообще отключаться от центрального отопления. В-третьих, надо понять, как демонтаж радиаторов повлияет на оплату за отопление.

Начнем с вопрос об общем имуществе. Это очень важно. Дело в том, что если батареи являются общедомовым имуществом, то распоряжаться ими самостоятельно собственники отдельной квартиры не могут. Только общее собрание собственников квартир во всем доме может предоставить право на демонтаж батарей в конкретной квартире. Но если батареи не являются общим имуществом, то срезать батареи можно и без решения общего собрания.

В судебной практике сложилась позиция, что только если радиаторы имеют отключающие устройства, то их можно демонтировать без решения общего собрания (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 01.07.2013 № 33—3805/13). В этом случае батареи не являются общим имуществом, а значит распоряжаться ими может собственник квартиры, а не общее собрание.

В том случае, если батареи не имеют отключающих устройств, то демонтировать радиаторы можно только с согласия общего собрания (Постановление 18 ААС от 08.09.2015 № А76—12397/2014). Почему важно именно наличие отключающих устройств? Потому что при наличии таких устройств состояние батарей в отдельной квартире никак не влияет на общую систему отопления, проходящую по дому.

Итак, разобрались: если батареи имеют отключающие устройства — демонтируем без решения общего собрания; если батареи не имеют отключающих устройств, — требуется решение общего собрания.