ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

В многоквартирных домах часто открываются новые магазины. Много магазинов открыто уже давно. Но задумывались ли собственники квартир, что им полагается плата за крыльцо, размещенное магазином на земельном участке?

Для того, чтобы открыть магазин, надо сначала перевести помещение из жилого в нежилое. Основным требованием к нежилым помещениям в доме является наличие отдельного входа (ст. 22 ЖК РФ). Другими словами, владельцы будущего магазина должны построить крыльцо.

Очевидно, что построить крыльцо можно только на земельном участке, на котором стоит многоквартирный дом. Из ст. 36 ЖК РФ следует, что земельный участок — это общее имущество. Владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом дома собственники квартир.

Как и собственники любого иного имущества, собственники общего имущества дома вправе получать доход от использования земельного участка третьими лицами (см. по аналогии Письмо ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15). Кроме того, только собственники общего имущества могут дать разрешение на использование общего имущества.

Таким образом, будущие владельцы магазина должны обратиться к собственникам квартир в доме за получением разрешения на строительство крыльца (Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 №Ф04—1315/2008). Собственники на общем собрании должны принять такое решение и утвердить размер платы за использование земельного участка. Полученные средства можно направить на содержание общего имущества.

Если у Вас в доме есть магазин, который не платит за пользование земельным участком, на котором расположено крыльцо, то вы должны потребовать внесение такой платы. Обратитесь к председателю совета дома или управляющей организации, чтобы они отыскали владельцев магазина.

4. Должны ли операторы связи (провайдеры) платить за размещение оборудования на крышах многоквартирных домов?

Провайдеры часто размещают оборудование в многоквартирных домах. По подъездам тянутся кабели, на крышах устанавливается принимающее оборудование. Имеют ли собственники квартир право требовать оплату от провайдера?

Ответ на этот вопрос напрямую зависит от ответа на другой вопрос: что является общим имуществом дома?

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ общим будет имущество, которое обслуживает два и более помещения в доме. Из п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 следует, что и крыша и стены дома являются общим имуществом собственников квартир.

Право собственности дает возможность извлекать доход из принадлежащего собственнику имущества (ст. 210 ГК РФ). Следовательно, если крышей дома или стенами пользуются провайдеры, собственники квартир могут требовать оплату. Ведь собственники квартир обладают долевым правом собственности и на крышу дома и на его стены.

Подтверждается это и в Письме ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15. Ведомство отметило несколько принципиальных моментов.

Во-первых, вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом дома решаются собственниками на общем собрании (см. также Письмо Минстроя РФ от 23.07.2015 № 22876-АЧ/04). Собственники определяют, кому предоставляется имущество, какая за это взимается плата.

Во-вторых, если в доме есть управляющая организация, то она не может произвольно запретить провайдерам установку оборудования.

В-третьих, управляющая организация не может произвольно требовать оплату установки оборудования. Кроме того, управляющая организация не может самостоятельно и без решения собственников заключить договор с провайдером. Договор может быть заключен только от лица собственников, если общее собрание наделило управляющую организацию соответствующими полномочиями. При этом плата, которая взимается по такому договору, уходит не в карман управляющей организации, а собственникам квартир.

В-четвертых, управляющие организации не могут препятствовать доступу работников провайдера к установленному оборудованию (см. также Определение ВС РФ от 04.07.2016 № 304-КГ16—1613).

Поэтому собственникам квартир необходимо сделать следующее:

1) проверьте, есть ли в доме оборудование провайдера;

2) уточните, принималось ли решение общего собрания о предоставлении общего имущества провайдеру и взимании платы;

3) потребуйте оплату за пользование общим имуществом от провайдера, деньги должны быть перечислены на счета собственников квартир пропорционально их доле в общем имуществе.