ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Сергей Филимонов,

президент НП «Национальная ассоциация организаций жилищно-коммунального комплекса», соавтор трех комментариев к Жилищному кодексу РФ, член рабочей группы по написанию Жилищного кодекса РФ, член Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации РФ

От автора

Так получилось, что наш дом внезапно остался без управляющей организации. Обычный многоквартирный дом, не слишком давно построенный. За четыре года, пока хозяйничала управляющая организация, все пришло в полный упадок: бордюры были разбиты снегоуборочной техникой, асфальт перекопан экскаваторами, пандусы потрескались, цоколь облупился, часть плафонов и окон была разбита… И так далее.

Позже выяснилось, что и внутренние инженерные системы также находились в плачевном состоянии: пожарная сигнализация не работала, не были проведены поверки общедомовых счетчиков, срок годности трансформаторов истек, а ключ от контроллера учета тепла вообще был потерян. И все это в доме, находящемся на гарантии у застройщика! Нужно было иметь недюжинный талант, чтобы довести новое имущество до плачевного состояния, и наша управляющая компания им определенно обладала.

Однако после того, как ее у нас не стало (а не стало потому, что жилищная инспекция внезапно признала протокол, на основе которого ранее осуществлялось управление, недействительным), положение еще больше ухудшилось: перед домом выросла гора мусора, лифт был отключен, а подъезд, и прежде не отличавшийся чистотой, окончательно зарос грязью.

Что делать в подобной ситуации: идти еще в одну такую же управляющую организацию или попытаться создать товарищество собственников жилья и управлять домом самостоятельно? После двух месяцев анархии и споров победила идея ТСЖ. И мы с нуля начали то, чем раньше не занимались. Мы никогда не управляли домами. Пришлось учиться на ходу.

Не все было гладко и идеально. Конечно, мы делали ошибки, какие-то решения принимали скоропалительно. И уже на этапе создания товарищества столкнулись с главной проблемой – дефицитом толковой литературы. Большая часть книг из серии «как создать ТСЖ» представляла (и до сих пор представляет) простую перепечатку норм Жилищного кодекса РФ с комментариями. Сразу выяснилось, что этой информации недостаточно, особенно непрофессионалу в сфере ЖКХ.

Поэтому и возникло желание написать книгу, которая бы обобщила и систематизировала опыт создания ТСЖ и эффективного управления общедомовым имуществом. Это руководство могло бы обучить заинтересованного читателя, указать ему на типичные ошибки, которых можно избежать.

Хочу подчеркнуть, что делюсь собственным опытом в сфере ТСЖ-менеджмента, опытом, который дополняет и развивает нормы жилищного законодательства и помогает в принятии решений. И вместе с тем замысел книги – написать универсальное справочное пособие, рассчитанное на жителей, желающих создать ТСЖ; на председателей и управляющих, которые найдут здесь ответы на ключевые вопросы, связанные с практикой товариществ собственников жилья.

Если эта книга поможет вам в решении проблем с управлением общедомовым имуществом, я буду считать свою задачу выполненной.

Введение

Качество управления многоквартирными жилыми домами в настоящее время находится на очень низком уровне. Собственники не слишком заинтересованы что-либо менять в лучшую сторону, а управляющие организации умело пользуются этим равнодушием.

Чаще всего жители домов довольствуются минимальным набором жилищных и коммунальных услуг: лишь бы работал лифт, вывозился мусор и горели лампочки в подъезде. У значительной части россиян идея обустройства ограничивается стенами собственной квартиры. Ограниченность зоны комфорта и приводит горожанина к ужасному качеству жизни в собственном доме.

Скажем прямо: управляющие компании (УК), которые оказывают нам жилищные и коммунальные услуги, – это организации прежде всего коммерческие. Их задача вовсе не в том, чтобы сделать жизнь жителей дома лучше, а в том, чтобы заработать деньги. Неудивительно, что эти организации ограничиваются базовым (он же минимальный) набором услуг часто весьма низкого качества. К тому же равнодушие собственников помещений и их нежелание участвовать в управлении собственным имуществом открывают широкие возможности для злоупотреблений и воровства.