Финдрайв: как привлечь, сохранить и выгодно вложить свои деньги

Как проверить, нормальная перед вами инвестиция или полупирамида? Только исследованием на месте и тщательным просчетом экономики, анализом бизнес-модели. Как говорят инвестбанкиры: «We look at a good idea, until it becomes not so good idea». («Мы рассматриваем хорошую идею до тех пор, пока она не перестанет быть такой уж хорошей».)

Простой пример из жизни, реальный. «Купите коттедж в нашем загородном отеле на озере Волго, получайте гарантированные 13 % годовых в рублях!» Заезжаете через Booking.com на пару дней. Считаете количество людей за завтраком, прикидываете заполняемость. Она никогда не бывает 100 %, что бы вам там ни обещали в рекламном буклете. Прикидываете сезонность, с ней на озере Волго все грустно – неполные три летних месяца и новогодние каникулы. Вычитаете из дневной стоимости брони коттеджа комиссию Booking или сопоставимые с ней собственные расходы на маркетинг. Умножаете три цифры: заполняемость х сезонность х стоимость дня, получаете доход от одного коттеджа в год. Вычитаете налоги. Вычитаете (на глазок) бизнес-расходы: персонал, эксплуатация, амортизация и прочее. Делите получившуюся «годовую прибыль от коттеджа» на предлагаемую стоимость коттеджа, получаете процентную доходность. Не то что 13 %, даже 3–5 % доходности выходят с большим трудом. Вывод? Это неудачный проект, девелопер в нем разочарован и хочет вытащить свои инвестиции, распродав проект по частям.

Когда девелопер все распродаст, управляющая компания в лучшем случае продолжит управлять, но перестанет платить заявленную доходность, в худшем – пропадет с радаров. Вы останетесь с коттеджем, а сами жить в нем не сможете (он построен «под туристов» и для нормальной жизни не годится), который никто не купит, который без управляющей компании не приносит доходность. А вот налоги, ЖКХ и прочие расходы никуда не денутся.

Аналогично обстоят дела с любыми другими объектами. «Офис с надежным арендатором, управляющей компанией и гарантированной доходностью 14 % годовых»? Посидите в кафе бизнесцентра, где находится офис. Прислушайтесь к разговорам. Почитайте таблички с названиями арендаторов над ресепшен. Посмотрите объявления на Авито об аренде и продаже площадей в этом бизнесцентре. Перемножьте несколько цифр. Скорее всего, чудо испарится само собой…

Глеб Архангельский:

Мои клиенты в бизнес-коучинге регулярно приносят на анализ восхитительные инвестиционные идеи, от реализации которых мне приходится долго их отговаривать. У предпринимателей снижено чувство риска – это помогает им хорошо делать бизнес, но это же качество мешает им трезво относиться к инвествозможностям.

Очень выручает такой довод: «За 10 лет после продажи бизнеса я сделал несколько десятков крупных инвестиций в пяти европейских и двух азиатских странах. Для этого я рассмотрел несколько сотен, если не тысяч, инвестиционных возможностей. Есть несколько инвестиций, о которых я ПОЖАЛЕЛ, ЧТО КУПИЛ. И нет ни одной инвестиционной возможности, в которую я, сдержавшись, не зашел бы и потом ПОЖАЛЕЛ».

Не надейтесь на управляющих

Хорошо, «чудеса» вы уже научились фильтровать, но кому же нести свои денежки, чтобы получать пресловутый пассивный доход и почивать на лаврах? С чьей помощью мы со временем станем беззаботными рантье?

Правильный ответ: никому. Ни с чьей. Пример: вся российская независимая пенсионная система за 2018 год, по данным газеты «Коммерсант», дала доходность меньше инфляции (4 % годовых). В 2019-м картина чуть позитивнее, но ненамного, – у лучших негосударственных пенсионных фондов доходность на уровне 5–6 % годовых.

Объясните пожалуйста, как в стране, государственные облигации которой в этот же период давали 6–7 % годовых, а надежные корпоративные облигации уровня Газпрома, Сбербанка, Роснефти – 7–8 %, можно было заработать 4–5 % доходности на пенсионные накопления? Которые по определению должны инвестироваться в консервативные инструменты? Понятно как – офисы в престижных башнях Москва-Сити, жирные бонусы топ-менеджмента и прочие прелести нашего развивающегося капитализма.