Эксперт № 22 (2014)

В начале года маятник предпочтений инвесторов заметно качнулся в сторону недвижимости. К этому подтолкнули широко обсуждаемая санация банков и валютная нестабильность. В марте–апреле маятник двинулся в другую сторону: спрос на недвижимость упал. Можно предположить, что в ближайшие несколько лет мы еще не раз увидим подобные волны «увлечения недвижимостью». Однако предсказать их последствия в эпоху турбулентности не представляется возможным.          

Запланированные рекорды Алексей Чеботарев

На рынке коммерческой недвижимости ожидается рекордный ввод площадей. Однако спрос в некоторых его сегментах заметно отстает от предложения. Участники рынка ожидают коррекции цен и ставок аренды

section class="box-today"

Сюжеты

Недвижимость:

Бетон против бумаги

Прорыв на южном направлении

/section section class="tags"

Теги

Экономика

Недвижимость

Русский бизнес

Недвижимость в цене

Строительная отрасль

Долгосрочные прогнозы

/section

Рынок коммерческой недвижимости выходит из штопора, вызванного шквалом негативных политических новостей и последовавшего за ними ужесточения условий получения западных кредитов. По словам участников, крупные инвестиционные сделки практически не совершались в течение последних двух-трех месяцев. Правда, девелоперы работают в обычном режиме: несмотря на финансово-политические бури, речи о замораживании объектов не идет, а объемы ввода коммерческой недвижимости за 2014 год снова обещают рекорды. Торговых площадей обещают сдать в полтора раза больше, чем в 2013-м, а предложение офисной недвижимости впервые значительно превысит миллион квадратных метров. Однако если на объекты торговой недвижимости спрос остается устойчивым, то в офисном сегменте уже разворачивается острая конкурентная борьба за арендатора.

Деньги подорожали навсегда

«После марта инвестиционный процесс остановился, и сейчас никаких сделок практически нет, — говорит управляющий партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов . — Перспективы роста очень слабые, ожидания негативные».

«Наиболее емко ситуацию на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость характеризует слово “подготовка”, — говорит директор отдела исследований рынка компании CBRE Валентин Гаврилов . — Инвесторы выбирают потенциально интересные объекты для покупки в случае ухудшения рынка и заботятся о наличии необходимого фондирования. Готовность покупать сейчас присутствует, однако есть ожидания скидок вследствие неопределенности будущего макроэкономического сценария».

figure class="banner-right"

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

В то же время собственники занимаются балансировкой денежных потоков и пока в основном скидки делать не готовы, надеясь на улучшение ситуации во втором полугодии. Банки снижают риск путем уменьшения кредитного плеча, предоставляемого инвесторам и девелоперам. И все ожидают четких сигналов, куда же пойдет российская экономика в ближайшие несколько лет.

«Поэтому первое полугодие 2014 года с точки зрения объемов инвестиций будет достаточно слабым, — прогнозирует Гаврилов, — около 40 процентов от уровня аналогичного периода прошлого года. Чем дольше будет сохраняться неопределенность, тем выше вероятность, что совокупный объем инвестиций в 2014 году не превысит 3–3,5 миллиарда долларов. И наоборот, если что-то решится во втором квартале, это придаст рынку позитивный импульс, и тогда объем может достигнуть и 4–5 миллиардов».

Сегмент торговой недвижимости будет чувствовать себя лучше, чем офисной, согласно утверждают аналитики, поскольку он ближе к потребительскому рынку, к удовлетворению базовых потребностей населения. «Однако это вовсе не означает, что туда пойдет больше инвестиций, так как в силу тех же ценовых ожиданий собственников продажи могут быть более агрессивными, чем в офисном сегменте, — отметил Валентин Гаврилов. — При плохом сценарии в эти сегменты может прийти по 1–1,5 миллиарда долларов (35–40 процентов от уровня 2013 года), при более позитивном — от 1,5–2 миллиарда». Сделок, подобных покупке Morgan Stanley петербургского торгового центра «Галерея» и московского ТРК «Метрополис», в этом году ждать не стоит, согласны участники рынка. Крупные объекты есть, но из-за дороговизны денег спроса на них пока не будет.

«Рекорды вывода объектов на рынок по итогам года будут во всех сегментах, хотя некоторые проекты все-таки заморозят, — считает Денис Соколов. — Связано это с тем, что строительство крупных объектов часто ведется не просто на кредитные деньги, а на западные кредитные деньги. Но знаковые проекты высокой степени готовности, разумеется, будут достроены». В хорошие времена не сдается в срок 40% запланированных объектов, но в этом году показатель достигнет 60%, полагает эксперт.

Ввод торговых площадей вырастет в полтора раза