Эксперт № 22 (2014)

Сегодняшний офисный рынок — это «рынок арендатора», единодушны наблюдатели. Увеличение доли свободных площадей и снижение средней ставки аренды дают компаниям возможность выбирать помещения в зданиях любого формата и любой стадии готовности. Арендодатели, в свою очередь, готовы обсуждать предоставление офисных блоков различной площади, снижение ставки аренды и выполнение отделочных работ за свой счет.

В отличие от торгового сегмента в офисном уже не ждут негативных последствий макроэкономической ситуации, а сполна их переживают. Объем спроса в первом квартале продемонстрировал наименьшее значение с середины 2009 года, напоминает Knight Frank. Объем сделок аренды и покупки качественных офисных площадей за первые три месяца снизился почти на 35% по сравнению с показателем прошлого года.

«Арендаторы по-прежнему с осторожностью принимают решение о переезде офиса, отдавая предпочтение продлению договоров аренды, — отмечает директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International Вера Зименкова. — Конкурирующие бизнес-центры не могут предложить очень низкую аренду. А если экономия составляет менее 25 процентов, то переезд становится не особенно интересным».

Поскольку уровень нового строительства превышает спрос на офисные помещения, большинство наблюдателей и участников рынка считают, что доля свободных площадей в 2014 году увеличится. По предварительным прогнозам Jones Lang LaSalle, реальный ввод офисных площадей в нынешнем году составит 865 тыс. кв. м, а общий объем рынка офисов в Москве достигнет 16,4 млн кв. м. В числе крупнейших проектов, заявленных на 2014 год, — Neo Geo (130 тыс. кв. м), Comcity (фаза I; 107 тыс. кв. м), МФК ОКО (87,6 тыс. кв. м), башня «Евразия» (86,8 тыс. кв. м), МФК «Водный» (61,6 тыс. кв. м).

Интересно, что бум строительства высококлассной офисной недвижимости не обошел и регионы, и там она сейчас оказалась совершенно невостребованной. «В Екатеринбурге построили столько офисных площадей класса А, что теперь не знают, кому все это сдавать», — говорит руководитель отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин .

В зданиях класса А уровень вакантных помещений может вырасти до 25%. Но спрос на них будет повышаться в связи с уменьшением количества вакантных площадей в секторе В. «Рост вакантных площадей мы наблюдаем в низкокачественном сегменте и в дорогом А-прайм, — комментирует управляющий директор Praedium Александр Ошурко . — С одной стороны, арендаторы, пользуясь ситуацией на рынке, покидают те бизнес-центры, где к ним не очень хорошо относились арендодатели, собирали дополнительные деньги за ЖКХ и услуги связи. С другой стороны, там, где арендаторы выторговали себе возможность досрочного расторжения договора, они покидают класс А: так, впервые за много лет появились свободные площади в бизнес-центрах Four Wings Plaza и Ducat III. Там же, где досрочное расторжение договора арендатору невыгодно, мы ожидаем роста предложений по субаренде».

Офисные здания класса В сегодня более востребованы. По данным CBRE, с начала года российские компании заняли порядка 83% площадей в общем объеме заключенных сделок; на офисные помещения класса В пришелся 61% общего объема. Основных причин тому две: первая связана с увеличением количества запросов на покупку офисных площадей, и в наличии имеются предложения именно в сегменте бизнес-центров класса В. Вторая — с желанием компаний сократить расходы на аренду. Поэтому растет число запросов на аренду офисов, предлагающихся по более низкой ставке.

С начала года ставки аренды офисов начали снижаться. По данным Knight Frank, в офисах класса А средняя ставка снизилась на 3% и составила 776 долларов за квадратный метр год, в то время как в классе В аналогичный показатель снизился почти на 7% — до 457 долларов. В целом по рынку коридор ставок аренды заметно не изменился. Это 1050–1200 долларов за квадратный метр в классе А-прайм, 650–750 долларов в классе А и 400–450 долларов в классе В.

Наибольший объем арендованных и купленных офисных площадей по итогам первого квартала пришелся на торговые компании. Уверенный спрос продемонстрировали также компании, оперирующие в сфере добычи и поставки нефти и газа, фармацевтические и B2B-фирмы. Доля представителей финансового сектора, традиционно имеющих большую часть в общем объеме сделок, с начала года не превысила 5%.

В начале 2014 года всего 18% офисных площадей класса А и В было введено в эксплуатацию внутри Садового кольца. К 2016 году более 90% качественных офисных площадей будет введено в эксплуатацию за пределами Садового кольца, прогнозирует Knight Frank. Наибольший объем придется на деловой район, формирующийся на территориях, расположенных вдоль ленинградского направления, а также в ММДЦ «Москва-Сити» и на территории Новой Москвы вблизи МКАД. Строящиеся на юго-западе Москвы, в черте Новой Москвы, бизнес-центры «Телеком Сити» и «К2» уже начали жесткую конкурентную борьбу за арендаторов.