Эксперт № 22 (2014)

За МКАД продолжается строительство небоскребов. 41-этажная жилая башня «Маяк» в Химках — очередная веха в высотном строительстве Подмосковья

Предоставлено ОАО «Маяк»

Очередная попытка ограничить этажность связана с новыми нормативами градостроительного проектирования. Завершилось общественное обсуждение, и теперь в течение нескольких месяцев они должны быть доработаны и приняты правительством области. В этих нормативах прописано, что максимальная высотность жилых зданий в наиболее крупных городах Подмосковья не должна превышать 17 этажей. Главный архитектор Московской области Алексей Воронцов на конференции медиахолдинга «Эксперт» «Городская среда. Перезагрузка» сообщил, что в большинстве городов области новые дома будут еще ниже — не более девяти этажей. Например, в Сергиевом Посаде максимальная этажность будет девять этажей, а в Зарайске — пять.

История с подмосковными региональными нормами напоминает детектив. В течение последних пяти лет они постоянно согласовываются, утверждаются, снова меняются. Предельная высотность также постоянно претерпевала изменения. Строительному лобби все это время удавалось блокировать принятие жестких нормативов, оставляя градостроительную сферу неопределенной.

Впрочем, даже если жесткие нормативы градостроительного проектирования примут, это не будет автоматически означать запрет на высотную застройку. В документе есть положение, позволяющее в порядке исключения строить с «отступлением от нормативов». Причем границы этих «исключений» не описаны. В результате в последние десять лет в порядке исключения застройщикам разрешают нарушать нормы градпроектирования в обмен на что-то. Причем этот обмен обычно крайне невыгоден для городов: например, за несколько квартир, выделенных для муниципалитета, девелоперу позволяют построить лишние 100 тыс. кв м. То есть от превышения городу достается всего 1–2%. Так что даже новые нормативы будут содержать лазейки для продолжения высотного строительства.

Апартаменты по-прежнему прибывают

Самым бурно развивающимся и противоречивым сегментом рынка недвижимости Москвы остаются апартаменты. В законодательстве тут явная дырка: такой вид недвижимости описан крайне неопределенно, чем и пользуются девелоперы. Кроме Москвы и Санкт-Петербурга, нигде в России апартаменты больше не строят.

История появления этого сегмента такова: десять лет назад столичные власти, чтобы спасти давно буксовавший проект «Москва-Сити», разрешили переделать часть офисов в небоскребах в апартаменты. Затем компания KR Properties запустила проект «Даниловская мануфактура»: на территории бывшего завода один из административных корпусов переделывался в апартаменты. Апартаменты по документам проходили как нежилые помещения, в которых разрешено временное пребывание, но по факту делались как обычные квартиры. Покупатели достаточно благосклонно восприняли такое квазижилье, а власти предпочли проект не заметить. После этого начался бум: девелоперы стали массово переделывать невостребованные офисные проекты в апартаменты.

Жилой комплекс «Сердце столицы» (застройщик — «Донстрой») — один из крупнейших в Москве проектов с апартаментами. Его общая площадь — более 635 тыс. кв. метров

Предоставлено пресс-службой компании «Донстрой»

Сегмент стал быстро расширяться и в  2012 году вырос до 2000 апартаментов общей площадью 250 тыс. кв. м. В 2013-м в Москве объемы удвоились: по данным компании «Метриум групп», строилось уже 53 комплекса с 5100 апартаментами. В 2014 году по количеству новых проектов апартаменты практически сравнялись с жильем.

Для девелоперов апартаментные проекты крайне выгодны. Можно не соблюдать нормы по инсоляции жилых помещений и не строить социальную инфраструктуру — школы и детские сады. Такое строительство можно вести в коммунальных зонах, где нельзя возводить жилье. Разрешенная плотность застройки апартаментами намного выше, чем в случае комплексов с квартирами. Владельцы апартаментов не могут в них получить регистрацию, не имеют прав на социальное обслуживание по месту нахождения апартаментов и вынуждены платить повышенный налог и более высокие коммунальные платежи по сравнению с квартирами. Однако для них эти неудобства компенсируются тем, что апартаменты на 10–15% дешевле квартир.