ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Порядок определения размера платы за содержание дома должен быть установлен в договоре управления (ч. 3 ст. 162 ЖК). В Приказе Минстроя от 31.07.2014 № 411/прприведены примерные условия договора управления. Министерство считает, что в договор можно включить условие о том, что управляющая организация может изменять размер платы в одностороннем порядке.

В п. 17 Постановления Пленума ВС от 27.06.2017 № 22 сказано, что управляющая организация не может в одностороннем порядке менять размер платы за содержание жилья. Суд подчеркнул: нельзя менять размер платы, определенный в порядке, который предусмотрен договором управления.

Что из этого следует? Управляющая организация может изменить в одностороннем порядке тариф на содержание дома, если это предусмотрено договором управления (Постановление 3 ААС от 09.10.2014 № 03АП-4795/2014). Договором это не предусмотрено? Организация самостоятельно менять тариф не имеет права.

Обратите внимание, что в некоторых случаях суды признают, что изменение тарифа в одностороннем порядке является нарушением управляющей организации, даже если соответствующее условие есть в договоре (Постановление 18 ААС от 28.04.2016 по делу № А75—15361/2015, определение ВС РФ от 11.02.2014 № 303-КГ14—8437).

Что делать собственникам? Чтобы не оставлять этот вопрос на усмотрение управляющей организации, надо каждый год проводить общее собрание и утверждать тариф.

5. Как определяется размер ежемесячной платы за ЖКУ?

Порядок расчета платы за коммунальные услуги четко определен законом: тариф на коммунальную услугу умножается на объем такой услуги. Однако для определения платы за содержание общего имущества законом порядок расчета не определен.

Этот правовой пробел устранен в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45049-АТ/04. Министерство разъяснило как считать плату за содержание жилья.

Во-первых, собственники квартир на общем собрании определяют смету работ и услуг по содержанию дома. Эта смета должна соответствовать Минимальному перечню, который утвержден Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Смета утверждается на срок не менее года.

Во-вторых, на основании сметы определяется объем средств, необходимых для ее исполнения. Объем средств также устанавливается сроком на один год.

В-третьих, полученный годовой объем средств на содержание дома делится на 12 месяцев. Получаем ежемесячный объем средств, которые должны внести все собственники помещений в доме за один месяц.

В-четвертых, ежемесячный объем необходимо поделить на площадь помещений в доме, которые принадлежат собственникам. Так получается тариф на один квадратный метр площади помещений. Минстрой специально подчеркнул, что поделить необходимо именно на площадь квартиры, а не на площадь мест общего пользования в доме. Это объясняется тем, что по закону объем обязательств собственника помещения в доме должен быть равен доле в общем имуществе, которая пропорциональна площади квартиры.

Итоговым значением будет результат умножения площади квартиры, которая принадлежит собственникам, на тариф, определенный указанным выше способом. Получившийся размер платы собственник ежемесячно обязан вносить управляющей организации.

Часть 5. Капитальный ремонт

1. Кто должен платить взносы на капитальный ремонт?

Взносы на капитальный ремонт дома вошли в жизнь собственников помещений уже давно. Однако продолжают возникать вопросы. И самый главный вопрос: кто должен платить взносы?

Общее правило на этот счет весьма простое: платить взносы на капитальный ремонт дома обязаны все собственники помещений в многоквартирном доме (ст. 169 ЖК РФ). Разнообразие типов помещений в доме вызывает спорные ситуации. Вот самые распространенные:

1) собственники нежилых помещений. Эта категория обязана платить взносы. Многие собственники нежилых помещений полагают, что обязанность платить взносы касается только собственников квартир. Это не так, платить должны собственники всех помещений, в том числе и нежилых;

2) собственники встроено-пристроенных помещений. Это по сути то же самое нежилое помещение, однако имеющее определенные конструктивные особенности. Зачастую встроено-пристроенные помещения имеют с домом только общие инженерные коммуникации. Платить взносы собственники таких помещений обязаны наравне с остальными;

3) собственники, которые не используют отдельные элементы общего имущества. Например, собственники не пользуются лифтом, средства на капитальный ремонт которого предусмотрены региональной программой. Это не снимает обязанности по оплате взносов;