ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

В законе сказано, что обязательства порождают права и обязанности только для их участников (ст. 308 ГК РФ). Эту норму надо понимать так. Участниками обязательства будут стороны договора, которым предусмотрено предоставление коммунальных услуг, то есть договора управления домом. То есть участниками обязательства, по которому возник долг, являются управляющая организация и предыдущий собственник, так как с новым собственником управляющей организации еще только предстоит заключить договор.

В ст. 153 ЖК РФ прямо записано, что платить надо с момента получения права собственности на квартиру (Решение Спасского районного суда Приморского края от 01.04.2010 № 2—274/2010). Поэтому у нового собственника долг не может возникнуть раньше, чем он стал собственником. Долг, возникший у предыдущего собственника, к новому может перейти только если они заключат соглашение об этом или в силу закона. Однако закон не предусматривает переход долга, поэтому, если нет соглашения, то и нет обязанности у нового собственника платить долги старого.

Другое дело взносы на капитальный ремонт. В законе прямо сказано, что долг прежнего собственника переходит новому (ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ). Раз в законе сказано, значит происходит замена лица в обязательстве по оплате долга. Поэтому требовать оплату долга за капитальный ремонт управляющая организация может. Учтите, что новый собственник, который оплатил долг предыдущего владельца квартиры, не сможет в судебном порядке потребовать возмещения расходов.

Что это значит для вас? Это означает, что вы должны потребовать от управляющей организации, чтобы они исключили долг предыдущего собственника с вашего лицевого счета. Требовать долг управляющая организация должна не с вас, а с того, кто продал или подарил квартиру.

А вот нестандартный случай: умирает наниматель квартиры. С кого требовать оплату долга? Члены семьи нанимателя часто думают, что долг управляющая организация должна требовать с муниципалитета, то есть с наймодателя. С этим выводом не согласны суды. В Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.12.2008 № Ф03—5547/2008 сделан следующий вывод: администрация муниципального образования не несет ответственность за долги умершего нанимателя квартиры. При этом суд ссылается на тоже обоснование: закон не предусматривает переход обязательств нанимателя к наймодателю. Обязанности наследодателя переходят, как и его права, к наследникам.

Часть 4. Размер платы

1. Когда администрация города не может утверждать плату за ЖКХ?

Плата за ЖКХ состоит из трех основных частей: коммунальные услуги; содержание общего имущества; взносы на капитальный ремонт. Тариф на коммунальные услуги и размер взноса определяют региональные власти. Тариф на содержание общего имущества устанавливают собственники квартир на общедомовом собрании.

Большое число споров в ЖКХ связано с тем, что собрание дома не утвердило тариф на очередной год. Причины могут быть разные: не удалось вовремя провести общее собрание; собственники находятся в конфликте с управляющей организацией и т. п. В этих случаях возникает вопрос: по какому тарифу платить за содержание дома?

Управляющие организации выбирают одно из решений: либо применяют старые тарифы, которые были утверждены в прошлом году; либо применяют тарифы, утвержденные местными органами власти. Насколько это законно?

Применение прошлогодних тарифов законом не предусмотрено вовсе. Управляющая организация не может сама устанавливать тариф, поэтому и применять тариф прошлого года нельзя.

То же самое касается и тарифов, утвержденных местными органами власти. В п. 34 Постановления Правительства от 13.08.2006 № 491 сказано, что тариф утверждается местной администрацией в случае, если не выбрана управляющая организация. Если в доме выбрана управляющая организация, но тариф на общем собрании не установлен, то нельзя применять тарифы, утвержденные администрацией города. Это подтверждено в Письме Минрегиона РФ от 12.10.2006 № 9555-РМ/07, Письме Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6177-АД/14.

Если Вы собственник квартиры, то должны внимательно следить за этим моментом. Тарифы, которые утверждает администрация, как правило, выше рыночных. Поэтому крайне невыгодно допускать их применения. Собственникам надо озаботиться тем, чтобы провести общее собрание и утвердить те тарифы, которые им выгодны. Если этого не сделать, то управляющая организация может обратиться в суд. Почему?