ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Таким образом получаем: несколько собственников у квартиры — несколько договоров управления — несколько лицевых счетов — каждый из собственников самостоятельно несет обязанности по оплате. Важно учитывать, что из ст. 308 ГК РФ следует: каждый собственник несет обязанности по оплате только в отношении себя, но не в отношении другого долевого собственника той же квартиры.

Что это означает? Если вы долевой собственник, то должны платить за содержание жилья и коммунальные услуги самостоятельно, платить за других собственников не надо. Размер платы отдельного долевого собственника зависит от размера его доли в помещении. Доля ½? Тогда и платить надо ½ от общего размера платы за квартиру.

4. Может ли потребитель оплачивать коммунальные услуги авансом?

Зачастую собственники квартир платят за жилищно-коммунальные услуги в размере большем, чем указано в квитанции. Это может быть связано, например, с тем, что собственник не хочет оплачивать каждый месяц, ходить в РКЦ и т. д. Однако такая, казалось бы, банальная ситуация вызывает серьезные споры.

Возникают споры, как правило, в ситуациях, подобной этой: вы вносите за коммунальные услуги плату большую, чем предусмотрено квитанцией за месяц; у вас есть задолженность за предыдущие периоды (например, вы не согласны были платить больше, потому что организация неправильно рассчитала плату за предыдущий период); управляющая организация внесенные вами деньги считает не авансом, а погашает ими предыдущий долг. Насколько это законно?

Начать стоит со ст. 319.1 ГК РФ. Эта норма установила правило: обязательство, за которое вносится плата, определяет плательщик. То есть собственник квартиры определяет, за что вносится плата: за предыдущий период, за прошлый период. Однако если собственник не указал конкретное назначение платежа, то организация может засчитать плату в счет предыдущего долга.

Вот как это выглядит на практике. У вас есть долг 100 рублей по коммунальной услуге. Вы не хотели его погашать, потому что не согласны с расчетом. Например, управляющая организация применила не тот тариф, неправильно посчитала объем коммунальных услуг. Проходит время, долг забывается. В очередной из платежей вы вносите аванс, а управляющая организация за его счет погашает долг, с которым вы не согласны. И, казалось бы, закон на стороне управляющей организации. Но и тут можно поспорить.

Дело в том, что в Письме Минстроя РФ от 04.09.2015 № 28485-ОЛ/04 сказано, что собственник квартиры вправе вносить аванс. При этом потребитель не обязан специально указывать, что платеж вносится в счет будущих платежей. То есть потребитель может заплатить сумму большую, чем указана в платежном документе и это будет расценено как оплата будущих платежей.

Значит, в рамках жилищного законодательства, которым и оперирует Минстрой, если вы платите больше, чем в текущей квитанции за ЖКУ, то вы платите аванс. То есть требования гражданского законодательства тут уже не должны действовать.

К сожалению, с этим не согласен Верховный суд. В п. 32 Постановления Пленума от 27.06.2017 № 22 сказано, что больший платеж, если собственник специально не указал, что это аванс, будет считаться как погашение предыдущего долга.

Какой итог? Если вносите аванс за коммунальные услуги, то лучше укажите, что это именно аванс. В противном случае вас может ожидать судебный спор, который, учитывая неоднозначность позиции органов власти, вполне возможно закончится для вас проигрышем.

5. Если не составлен акт о ненадлежащем качестве коммунальных услуг, то можно ли заставить управляющую организация произвести перерасчет?

Управляющая организация должна предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества. Что это значит? Требования к качеству коммунальных услуг установлены Приложением 1 к Постановлению Правительства от 06.05.2011 № 354. Там сказано, какой уровень отопления надо поддерживать в квартире, какой должна быть температура горячей воды, каких вредных веществ не должно быть в холодной воде и т. д.

Очень часто качество коммунальных услуг ниже, чем предусмотрено Постановлением. В этом случае собственники квартир должны обращаться в управляющую организацию и требовать составления акта о ненадлежащем качестве услуг. На основании акта организация обязана провести перерасчет платы за коммунальные услуги. Если же организация не соглашается на перерасчет, то именно акт служит основанием для обращения в суд.