ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

А вот что пишут арбитражные суды. «Судами установлено, что муниципальное образование… до государственной регистрации права собственности на законном основании владело, пользовалось спорными квартирами до их фактического заселения гражданами, тем самым осуществляло правомочие собственника, следовательно, обязано оплатить предоставленные в спорный период коммунальные услуги. Отсутствие зарегистрированного права собственности не освобождает ответчика от оплаты оказанных услуг» (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19.06.2009 № Ф09—4053/09-С5).

Что это означает для покупателя квартиры? Если вы приобрели квартиру, то платить за жилищно-коммунальные услуги надо с момента, когда вам передал продавец квартиру. Например, заключили договор в мае, квартиру вам передали в июне, а зарегистрировали права только в июле. Платить за коммунальные услуги надо уже с июня, а не с июля, как это могло бы показаться.

2. Как ошибка в площади помещения влияет на плату за ЖКУ?

Вы давно сверяли фактическую площадь квартиры с той, что указана в свидетельстве на право собственности и в техпаспорте помещения? Нет? А стоит это сделать. Во многих случаях обнаруживаются расхождения между официальной площадью и фактической, причем, как правило, официальная больше.

Площадь квартиры влияет на размер ежемесячной платы за жилищно-коммунальные услуги, которые состоят из платы за содержание жилья и коммунальные услуги. Плата за содержание считается по доле в общем имуществе дома, которая пропорциональна площади помещения. Чем больше площадь помещения, тем больше доля, а значит и выше плата. Плата за коммунальные услуги, если нет прибора учета, считается также по площади, которая умножается на норматив.

Хорошо, предположим, что Вы проверили площадь квартиры и она оказалась меньше той, что указана в документах. Теперь Вы хотите, чтобы управляющая организация провела вам перерасчет, хотя бы за три года (срок исковой давности). Обращаетесь в организацию и слышите отказ? Насколько это законно?

В этом вопросе есть большая неопределенность. Дело вот в чем. До сих пор действует Указание Госкомитета ЖКХ РСФСР от 30.12.1983 № С-2784. В этом документе сказано, что при изменении площади квартиры расчет по новой площади делается только со следующего после обращения собственника месяца. Например, вы подали заявление в управляющую организацию в феврале, тогда по новой площади вам будут считать только с марта. Некоторые суды с этим согласны и отказывают собственникам в перерасчете.

Позиция эта является незаконной. В данном случае налицо неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ (п. 4 Информационного письма Президиума от 11.01.2000 № 49). Обогащается управляющая организация: она выставляет плату, например, по площади 50 кв. м, а у вас 47 кв. м., то есть плата за 3 кв. м — это плата за «воздух». Неосновательное обогащение подлежит возврату собственнику, поэтому управляющая организация обязана сделать перерасчет.

При этом не имеет значения, по чьей вине произошла ошибка в размере площади. Так как гражданский оборот исходит из эквивалентности обмена, а здесь налицо обмен не эквивалентный, управляющая организация обязана вернуть неосновательное обогащение. Дополнительно см. Постановление 5 ААС от 11.09.2012 № 05АП-6938/12.

3. Кто должен платить, если квартира в долевой собственности?

Частая ситуация: у одной квартиры несколько собственников. В этом случае говорят о долевой собственности на квартиру. Несмотря на то, что долевая собственность хорошо регулируется законом, возникает много спорных ситуаций, связанных с оплатой жилищно-коммунальных услуг.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в доме обязаны нести расходы на содержание общего имущества и коммунальные услуги. Если у квартиры несколько собственников, то правило не изменяется: каждый из долевых собственников несет самостоятельные обязательства по оплате услуг (п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Верховный суд указал, что с каждым долевым собственником квартиры заключается отдельный, самостоятельный договор управления домом. Это же означает, что в отношении расчетов с каждым собственником открывается самостоятельный лицевой счет.