Заметки в инвестировании, 3-е издание

Если не рассматривать некоторые частности, то в общем случае человек живет там, где может получать доход, который в состоянии обеспечивать его семью минимально необходимым. К частным случаям можно отнести жилье для отдыха (в определенных случаях на пенсионный период жизни), жилье при вахтовом способе работы и пр. – для таких ситуаций вопрос ценообразования рассматривается отдельно.

Соответственно, первопричиной появления недвижимости и возникновения у нее стоимости, а впоследствии изменения её качественных характеристик, является возможность получения дохода (в общем случае вследствие трудовой деятельности) человеком на определенной территории. То есть человек может получать доход и предъявить спрос на недвижимость, а наличие недвижимости дает возможность человеку работать и получать доход. Чем больше возможность получать доход, тем выше востребованность недвижимости, тем больше спрос на нее и выше требования к её качественным характеристикам, так как чем больше человек зарабатывает, тем лучше он может и, как правило, хочет жить.

В данной статье мы покажем, что стоимость жилья, фактически, зависит только от двух групп факторов: доходов семьи (изменения их в будущем) и условий ипотечного кредита (ключевые: ставка и срок). Себестоимость строительства является, безусловно, необходимым аспектом при ценообразовании жилой недвижимости, и она важна для появления новой недвижимости.

Приведем достаточно простую и понятную формулу, а точнее равенство, для цены недвижимости:

Pt0 = Z + min + Pter,

где Pt0 – стоимость среднестатистического жилья в настоящем времени,

Z – себестоимость создания единицы среднестатистического жилья, как объекта недвижимости,

min – минимальная доходность (маржа), требуемая застройщиком,

Pter – стоимость земельного участка, необходимого для создания объекта недвижимости.

Как следствие, при стоимости земли (Pter->0) и размере маржи застройщика (min->0), близким к нулю, минимальная стоимость жилья равняется стоимости его создания Pt0 = Z. И это единственный случай, когда стоимость нового жилья определяется факторами затрат на его создание. В остальных случаях стоимость жилья определяется именно величиной Pt0, а уже затем обратным счетом можно определить размер Pter и min, то есть нашу формулу правильнее было бы записать в следующем виде:

Pt0 – Z – min = Pter или Pt0 – Z = min + Pter

Определимость величин в этом равенстве:

Z – зависит исключительно от стоимости материалов и услуг, необходимых для создания определенного жилья,

Pt0 – способ определения будет описан далее,

min – зависит от уровня процентных ставок в экономике и уровня конкуренции в строительной отрасли,

Pter – величина, определяемая из формулы, приведенной выше, обратным счетом. Именно спрос на готовый продукт формирует цену земельного участка на рынке, как самостоятельного вида товара. Следует отметить, что для «изготовителя» некого среднестатистического объекта жилой недвижимости граница между приростом стоимости земли (например, земельный участок приобретен значительно раньше начала строительства) и рентабельностью размыта, то есть четкое соотношение составляющих в выражении min + Pter сильно осложнено.

Введем еще одну виртуальную характеристику стоимости среднестатистического объекта жилья – Pt1, она равняется размеру первого взноса на приобретение плюс сумма всех ежемесячных выплат по ипотеке. Необходимо отметить, что стоимости недвижимости Pt0 и Pt1 являются взаимосвязанными, при этом мы склоны утверждать, что именно Pt1 в большей степени характеризует стоимость жилья, нежели Pt0. Важный момент: обе величины фактически расчётные и являются следствием (а не причиной), то есть отражением определенных характеристик жизни населения.

Продолжим наши рассуждения и сделаем ряд предположений:

1. Недвижимость – товар не просто длительного пользования, но и, как правило, товар длительного приобретения – статистика размеров и количества ипотечных кредитов и объемов жилья в собственности в развитых странах ярко демонстрирует такое положение вещей. Происходит это по следующим причинам:

• Стоимость квартиры или дома является крупной суммой для среднестатистической семьи, существенно превышающей ее месячный доход.

• Следствием первого пункта является необходимость получения для покупки недвижимости банковского (ипотечного) кредита и, как правило, на длительный срок (10 и более лет) или постепенное накопление суммы посредством сбережения части дохода, регулярно откладываемого, например, на депозит.

• Человек не может отложить удовлетворение своих потребностей в жилье на «потом» – ему ежедневно нужна крыша над головой. Поэтому он живет либо в своем жилье, либо в арендованном или купленном в кредит.