Закон больших денег. Как создать изобилие из зарплаты

По общему правилу, при рассмотрении доходности объекта денежный поток оценивается не свернуто – то есть это поток до вычета сопутствующих расходов, таких как ипотека, коммуналка, страховки и прочее. Так делают потому, что объект можно финансировать различными способами, с разной долей собственных и заемных средств, и расходы могут быть разными – это уже искусство и стратегия держателя объекта. И от собственника к собственнику стратегия расходов и финансирования может разниться. Доходность объекта должна быть очищена от влияния данных факторов. Такой подход делает показатель доходности объекта сопоставимым с рынком других объектов недвижимости.

А когда мы рассматриваем доходность собственных средств, денежный поток оценивается свернуто – то есть это поток после вычета всех сопутствующих расходов. Свернутый поток достоверно показывает ожидания по окупаемости вложенных средств – ведь прежде, чем забрать себе деньги, часть из них вы должны отдать. Здесь очень важно, как вы администрируете процесс генерации чистого денежного потока, поскольку от этого искусства прямо зависит возврат вложенных средств. Такой подход демонстрирует ваше искусство как инвестора и как делового человека – секвестировать (урезать) излишние расходы, что непосредственно будет влиять на скорость возврата денежных средств.

Соответственно, доходность собственных средств и доходность объекта никогда не будут равны, даже если всю покупку вы финансируете за счет собственных средств, поскольку денежный поток (в числителе) оценивается по-разному.

К формуле. Доходность считается очень просто, как только вы запомните состав денежного потока. По классике:

Доходность инвестиций = CF/Investments, или

Денежный поток / Инвестиции.

Денежный поток к инвестициям – запомните. Вопрос теперь в том, что считать инвестициями. Как я уже отметила, в случае с доходностью собственных средств инвестициями следует считать собственные деньги (это может быть первоначальный взнос на покупку, ремонт, страховки, согласования). В случае с доходностью объекта инвестициями следует считать покупную стоимость объекта (а также ремонт и прочие). Денежный поток в числителе уже разобрали. Иначе говоря, в знаменатель помещаем то, на что хотелось бы посмотреть – отдачу, а в числителе – сопряженный с данными вложениями поток.

Теперь, владея формулой доходности, зададимся вопросом: как повышать доходность? Из формулы однозначно следует, двумя путями: либо снижением суммы первоначальных инвестиций, либо увеличением денежного потока. Увеличить денежный поток не всегда возможно – есть рынок, который регулирует арендные ставки в зависимости от набора показателей (класс объекта, район, окружение, сезон, назначение и т. д.). Напрашивается второй способ – а что, если купить объект ниже рынка? А что, если вложить собственных средств 1 рубль? И вот здесь начинается самое интересное! Хантерство[39] интересных объектов со стоимостью ниже рынка.

Когда я приступила к обучению инвестиционным стратегиям[40], к своему большому удивлению, обнаружила, что такие объекты можно найти на открытом рынке. Причин занижения стоимости много ввиду срочности сделки, из-за переезда в другую страну, а то и по глупости, когда собственник не понимает, что можно сделать с данным объектом.

По сниженной стоимости можно купить и у государства на торгах[41], либо по процедуре банкротства[42], если знать, как работать со схемой выкупа обремененного имущества.

Словом, вариантов много. Но, чтобы найти «свой объект», требуется отсмотреть десятки! Кроме того, требуется оценить первоначальные инвестиции (от покупки до согласования перепланировки, подключения к коммуникациям и т. д.), а также оценку доходности. А еще протестировать на востребованность рынком. В общем, работы много.