ТСЖ. Организация и эффективное управление

Локальный сметный расчет составляется в случаях, когда объемы работ окончательно не определены и подлежат уточнению на основе РД. Локальный сметный расчет используется обычно при двухстадийном проектировании на первой стадии (рабочем проекте) и уточняется при разработке РД. При капитальном ремонте многоквартирных домов локальный сметный расчет, как правило, не применяется.

В смете на капитальный ремонт жилых домов предусматривается резерв на непредвиденные работы и затраты в размере до 2 % (обычно именно 2 %) от общей стоимости работ (п. 4.96 Методики). Абсолютная величина этого резерва может быть значительной, что предопределяет повышенный интерес к его использованию как со стороны заказчика, так и со стороны подрядчика.

Методика (п. 4.96) определяет три направления использования резерва.

Первое из них – уточнение объемов работ по рабочим чертежам, разработанным после утверждения рабочего проекта. К локальной смете, разработанной на основании дефектной ведомости, т. е. в одну стадию, это направление отношения не имеет.

Второе направление – ошибки в смете, включая арифметические, выявленные после ее утверждения, – в комментариях не нуждается.

И наконец, уточнение проектных решений в процессе строительства. При капитальном ремонте жилых домов к этому направлению можно отнести, например, замену одного технологического процесса, предусмотренного сметой, другим, более дорогим, но улучающим надежность и качество работ.

В практической работе могут быть выявлены неучтенные дефектной ведомостью объемы работ, которые должны быть оплачены за счет резерва сметы, если заказчик сочтет необходимым их выполнение.

В связи со сказанным возникают два вопроса, требующие обоснованного практического решения.

Первый их них относится к определению объемов работ, которые должны оплачиваться за счет сметного резерва.

В соответствии со ст. 716 ГК РФ и п. 4.6 СНиП 12-01-2004 подрядчик должен выполнить входной контроль переданной ему для исполнения документации и передать заказчику выявленные в ней недостатки. При капитальном ремонте с использованием субсидий и проведением тендера на производство работ подрядчик заранее имеет возможность ознакомиться со сметой и объектом, на котором должен выполняется капитальный ремонт, убедиться в отсутствии ошибок в смете, проверить возможность реализации работ известными методами и при необходимости согласовать их с надзорными органами. Согласование подрядчиком сметы и подписание договора подряда подтверждают отсутствие у подрядчика претензий к сметной документации и ее соответствию объему планируемых работ.

Указный весьма важный вывод для взаимоотношений заказчика и подрядчика подтверждается ГК РФ.

В п. 3 ст. 743 указывается, что подрядчик, обнаруживший не учтенные сметной документацией работы и необходимость увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику, а п. 4 этой статьи подтверждает, что подрядчик, не выполнивший требования п. 3, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ.

В п. 5 ст. 709 еще раз подтверждается, что подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены, обязан выполнить работы по договору по указанной в нем цене.

В практике проведения капитального ремонта рассмотренная выше ситуация встречается довольно часто. В этом случае руководитель ТСЖ, являющийся заказчиком, может вполне обоснованно отказать подрядчику в оплате выполненных дополнительных работ, если тот своевременно не предупредил заказчика об их отсутствии в локальной смете и необходимости их производства.

Конечно, сказанное выше относится к значительным по трудоемкости и стоимости работам, выходящим за величину сметного резерва. Дополнительные работы, выявленные в процессе капитального ремонта по одному из указанных выше направлений использования сметного резерва, могут быть оплачены за счет этого резерва.

Второй вопрос заключается в определении порядка использования и оформления дополнительных работ и затрат за счет резерва, предусмотренного в локальной смете.

В соответствии с п. 4.96 Методики при расчетах за выполненные работы по договору с установленной твердой договорной ценой резерв средств на непредвиденные работы и затраты оплачивается без расшифровки в актах приемки выполненных работ. В соответствии с п. 4 ст. 709 ГК РФ при отсутствии в договоре подряда других указаний цена работы считается твердой.

При расчетах между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные работы, о чем должно быть указано в подрядном договоре, объемы фактически выполненных работ фиксируются в обосновывающих документах (п. 4.33 Методики), в том числе и выявленных в процессе капитального ремонта дополнительных работ, на которые составляется смета (п. 4.98 Методики). Основывающим документом для составления сметы на дополнительные работы является соответствующий акт за подписью подрядчика и заказчика, подтверждающий факт их выполнения.