ТСЖ. Организация и эффективное управление

Приведенные разъяснения Комитета по тарифам и Жилищного комитета однозначно указывают, что с правовой точки зрения стоимость услуг банка (или другой организации) по перечислению платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги входит в состав расходов по управлению многоквартирным домом и не должна включаться в квитанции об оплате перечисленных услуг ЖКХ.

Не нуждается в особых комментариях тот факт, что указанные требования в одинаковой степени относятся как к ТСЖ, так и к управляющим организациям.

Безусловно, собственники жилых помещений могут согласиться с оплатой за свой счет банковских услуг по перечислению в адрес ТСЖ или управляющей организации платы за оказанные услуги ЖКХ. Однако такое решение должно быть принято и оформлено в соответствии с требованиями Жилищного кодекса. В противном случае включение в квитанцию об оплате стоимости рассматриваемых услуг банка или другой организации с правовой точки зрения не может быть оправдано.

На практике очень часто оплата банковских услуг по переводу денежных средств на расчетный счет ТСЖ или управляющей организации за оказанные гражданам услуги ЖКХ производится за счет собственников квартир фактически без их согласия, путем включения стоимости банковских услуг в квитанцию об оплате. Это объясняется, с одной стороны, отсутствием у собственников жилых помещений объективной правовой информации, а с другой – недостаточной экономической и юридической грамотностью руководителей ТСЖ и управляющих организаций или сознательным нарушением с их стороны соответствующих правовых норм, что в одинаковой степени может привести к негативным последствиям.

В этой связи необходимо указать на недостаточную работу соответствующих служб Жилищного комитета и районных администраций, а также ассоциаций и объединений ТСЖ и управляющих организаций по информированию и обсуждению всех аспектов услуг ЖКХ.

В качестве положительного примера легитимного решения вопроса оплаты стоимости перевода гражданами денежных средств за услуги ЖКХ можно привести ЗАО «Петербургрегионгаз» и петербургский филиал «Лентелеком». Эти организации получают указанные переводы соответственно за поставку газа и услуги связи за счет собственных накладных расходов, не включая эти затраты в квитанции об оплате своих услуг. За электроэнергию в Санкт-Петербурге граждане производят оплату через широкую сеть пунктов «Петроэлектросбыт» тоже без каких-либо дополнительных затрат.

Указанные примеры лишний раз подтверждают возможность решения всех вопросов оплаты услуг ЖКХ, оказываемых собственникам квартир и членам ТСЖ, в правовом поле.

Заключая главу, необходимо еще раз подчеркнуть, что изложенные в ней сведения о формировании стоимости затрат на услуги ЖКХ, предоставляемые товариществу собственников жилья, и о порядке оплаты этих услуг окажут реальную помощь руководителям ТСЖ в квалифицированном анализе и решении одного из важных вопросов, оказывающих влияние на успешное функционирование ТСЖ.

Глава 4 Некоторые экономические и правовые аспекты функционирования ТСЖ

В практической деятельности ТСЖ встречаются вопросы экономического и правового характера, вписывающиеся в общую схему функционирования ТСЖ, но требующие некоторых пояснений, особенно в связи с их нечетким обозначением в нормативных актах. При этом экономические и правовые аспекты вопросов неразрывно связаны между собой: экономические указывают на путь решения, а правовые – на соответствие этого пути законодательным актам.

4.1. Профессиональное управление и хозяйственная деятельность

Руководители большинства ТСЖ, принявших решение об управлении собственными силами, очень быстро пришли к пониманию того, что в этом случае путь к профессиональному управлению связан с работой руководящего звена на договорной, оплачиваемой основе. В первую очередь это касалось председателя правления. Безусловно, можно было бы принять на должность управляющего наемного работника. Однако даже в этом случае председатель правления, как распорядитель всеми финансовыми ресурсами ТСЖ, должен постоянно решать как перспективные, так и оперативные вопросы, связанные с оплатой тех или иных услуг, покупкой материалов и т. п., а также принимать решения по административным, правовым и другим вопросам.

Теория управления и практика работы ТСЖ показали, что для успешного руководства деятельностью ТСЖ председатель правления должен, оставаясь на этой избранной должности, одновременно выполнять функции управляющего, которые должны быть детально разработаны в каждом ТСЖ. На это обстоятельство было указано в главе 2, но важность и острота вопроса обязывают еще раз обратить на него внимание.