Русская модель управления и эксплуатации недвижимости

99% процентов самых популярных ошибок, из-за которых можно умереть или потерять 1 млрд рублей, здесь описаны.

Чтобы сгенерировать оставшийся 1% волшебных ошибок, нужно быть очень большим фантазёром, поэтому будем считать, что эта книга предохранит вас от всех возможных трагических ситуаций.

1. Стропила тоненькие

Мой сосед по загородному дому был человеком дела, знал, где украсть, куда пристроить. Экономный до мозга костей.

Когда нанятые за «экономные деньги» ребята смонтировали ему скатную кровлю, то я по доброте душевной говорила ему: «стропила-то тонковаты», на что он отвечал, что всё нормально.

Зимой крыша хрустела, трещала и очень хотела сложиться.

Сосед матерился, лез в снегопад в ночи наверх и скидывал снег.

Оно вам надо? За 3 рубля экономии каждый снегопад прислушиваться к хрусту кровли и лезть чистить снег. А вдруг вас дома во время снегопада не будет? Что тогда?

В программе капитального ремонта любого региона тоже встречаются такие дома.

После замены стропильной системы на новую меняют и фальцевое покрытие. При первом же снегопаде после сверхнормативных деформаций и прогибов новеньких стропил происходит разрушение покрытия, разрывы фальцев и кровля становится непригодна для дальнейшей эксплуатации.

Фото с сайта: www.fontanka.ru Павел Каравашкин

Вывод:

Нельзя ничего делать на глазок, без учёта снеговой (и прочей) нагрузки. Упадёт, прибьёт людей, и ещё что-нибудь интересное случится. И, конечно же, сосед получил геморрой на весь период эксплуатации своего дома. А потом он ещё и продал его незнающим людям. А это уже история про то, что когда вы что-то покупаете летом, то понятия не имеете, что там творится зимой и как крыша отваливается. Не делайте так.

Совет:

Характеристики несущей конструкции определяются расчётом.

Если вы собираетесь купить недвижимость (дом, склад 2000 м², офис, магазин), попросите инженера сделать поверочные расчёты.

Только снежная зима выявляет критичные недостатки.

Иллюстрация: М. В. Шевелева

2. IKEA в России (Опыт гигантов рынка коммерческой недвижимости)

Даже гиганты имеют право на «экономию».

25 февраля 2010 года. Новость дня.

Из-за обильных снегопадов в крупнейшем в Петербурге торговом центре «МЕГА Дыбенко» обвалился потолок. Пострадавших нет, но на всякий случай IKEA закрыла и «МЕГА Парнас».

Всю среду не работали два торговых центра «МЕГА».

Вечером 23 февраля в «МЕГА Дыбенко» в результате деформации одной из потолочных балок частично просели и местами обвалились подвесные потолки нескольких магазинов. В качестве превентивной меры администрация приняла решение о временной приостановке работы комплекса.

Этот пример гораздо ярче соседской жадности, и в нём речь не идёт о глупости обывателя, который не ведал, что творил. Речь идёт о крупном проекте, который прошёл экспертизу.

Люди знали, что делали. И просто продолжают делать вид, что учли снеговую нагрузку. Правда, каждую снежную зиму они занимаются круглосуточной уборкой снега, но об этом знает только сайт hh.ru, где они ищут персонал для этой проектной работы.

Убытки, которые можно себе организовать на крупном промышленном объекте просто так, сэкономив немного на снеговых нагрузках:

– столетняя уборка снега (пожизненная). Если вы хороший экономист, то вы легко посчитаете разницу между экономией на несущих конструкциях и уборкой снега даже в течение 10 лет. А ведь вообще-то нормативный срок службы здания – 100—150 лет;

– возмещение ущерба, причинённого третьим лицам (у которых обвалились подвесные потолки);

– причинение вреда здоровью и возмещение морального ущерба в случае обрушения на людей;

– тюрьма.

Вывод:

Снеговая нагрузка есть у всех. Рассчитывать на глобальное потепление не нужно.

Нужно проверить конструкции и принимать решения по усилению и восстановлению до начала деструктивных явлений.

3. Почти потерял 150 миллионов

Стоит отдельно отметить, что довольно часто непрофессионалы эксплуатационных и строительных вопросов берутся за дело и теряют деньги.

Никто не кричит на каждом углу о своих «достижениях», потому что радоваться тут нечему.

Вам никто не расскажет историю «А ты знаешь, я себе склад купил за 150 млн, а у него крыша рухнула».

Эти истории расскажу только я, но без упоминания действующих лиц.

Например:

логистическая компания, допустим ООО «Летающий успех», занимающаяся перевозкой грузов, ответственным хранением и прочими делами, решила расширить свой бизнес.

Они решили купить большой склад за 150 млн рублей, чтобы использовать его для своих нужд и сдавать частично в аренду.

Купили они в мае склад у компании ООО «Три кирпича и товарищ» и занялись переездом. К делу подошли ответственно и заказали контрольные обмеры здания, чтобы чертежи были точные и чтобы понимать, сколько метров в аренду сдать и в какой части склада.

Пришли специалисты по замерам, оказались они специалистами более широкого профиля и сразу сказали директору компании ООО «Летающий успех», что конструкции склада хлипковаты и вряд ли выдерживают снеговую нагрузку.