Пора подниматься!

Правило таково: еще до покупки нужно знать, когда будешь продавать. Решение о продаже может приниматься исходя из цены, даты, каких-то событий на рынке или даже каких-то ваших личных обстоятельств. Например, мы с Робертом стараемся держать неопределенно долго купленную недвижимость. Однако мы знаем, при каких условиях и обстоятельствах этому правилу следует изменить. В 2006 году, когда рынок недвижимости достиг своего пика, нам предложили за один из наших многоквартирных домов такую высокую цену, что отказаться было невозможно. Мы продали этот дом и на вырученные деньги купили другой, который был больше и принес гораздо бóльшую отдачу. Многие люди, увлекающиеся спекуляциями (то есть покупкой и быстрой перепродажей) акциями и недвижимостью, рискуют попасть в беду, когда рынок штурмует новые высоты. Они думают, что акции и недвижимость так и будут продолжать расти в цене. Но, когда после покорения очередной вершины рынок идет на спад, эти горе-спекулянты остаются на бобах. Слишком увлекшись ростом рынка, они не позаботились о разработке стратегии своевременного выхода из инвестиций (то есть их продажи) при возникновении неблагоприятных условий.

Стратегия выхода – ваш друг

Эффективная стратегия выхода позволяет вам в большей мере контролировать ситуацию.

Акции

Вкладывая деньги в акции, вы должны заранее продумать свои действия в следующих двух ситуациях:

когда вы их будете продавать, если их цена будет меняться в неблагоприятном для вас направлении;

когда вы продадите их и зафиксируете прибыль, если их цена будет меняться в благоприятном для вас направлении.

В первом случае говорят о стоп-приказе (или приказе остановить убытки). Вы заранее определяете нижний предел курса акций, при достижении которого принадлежащие вам акции должны быть проданы. Вы даете соответствующее распоряжение своему брокеру и, когда котировки опускаются до выбранного вами уровня, сами нажимаете кнопку «продать».

Во втором случае мы имеем дело с приказом снять прибыль. Идея аналогичная, но на этот раз речь идет об установлении верхнего предела цены при повышении котировок. Как только желаемый уровень достигнут, вы продаете акции и получаете прибыль. Эти два приказа служат своеобразной страховочной сеткой, оберегающей вас от собственных эмоций. Ведь очень часто приходится слышать: «Как жаль, что я их раньше не продал». Очень легко поддаться эмоциям, когда акции начинают стремительно расти или так же стремительно падать. Приказ остановить убытки и приказ снять прибыль являются примерами стратегий выхода, которые можно применять при работе с акциями.

Недвижимость

Один застройщик из Скотсдейла, штат Аризона, купил 330-квартирный жилой комплекс и стал продавать квартиры по отдельности. Мы с Робертом и еще один партнер-инвестор согласились купить 10 переоборудованных им квартир, которые он использовал в качестве образцов для привлечения покупателей, а затем сдать их обратно в аренду. Согласно нашей договоренности, он обязался арендовать у нас эти квартиры на протяжении трех лет или пока не продаст 300 квартир в своем доме – в зависимости от того, какое событие наступит раньше. Это было как раз в то время, когда рынок недвижимости переживал бум, и 300 квартир разошлись не за три года, а за 10 месяцев.

Прежде чем заключить эту сделку, мы с Робертом разработали для себя две стратегии выхода. Как только срок договора об аренде с прежним хозяином истечет, мы будем либо продолжать сдавать квартиры другим желающим, либо – в зависимости от состояния рынка недвижимости на тот момент – продадим их, а на вырученные средства купим многоквартирный дом. Поскольку мы видели принадлежавшие нам квартиры только на фотографиях, а дом этот находился в 30 минутах езды от нас, мы решили поехать туда и на месте определиться, какую именно стратегию выхода выбирать.

Прибыв на место и обойдя несколько квартир, мы вдруг одновременно повернулись друг к другу и решили: «Продаем!»

Почему? Дело в том, что рынок недвижимости выходил из-под контроля. Это были маленькие квартиры, которые сдавались в аренду по цене от 800 до 1000 долларов в месяц. Зато после ремонта, большей частью косметического, продать их можно было за 400 тысяч. Скажете, не бог весть какая сумма? Но в Скотсдейле для таких маленьких квартир это была неслыханная цена. Мы понимали, что такие цены долго не продержатся и что надо ковать железо, пока горячо. Мы тут же позвонили нашему доброму другу и инвестиционному партнеру Кену и сказали: «У нас появились деньги для покупки многоквартирного дома. У вас есть что-нибудь на примете?» Он рассмеялся и сказал: «Вы как всегда вовремя. У меня как раз есть новый объект».