Поднимите свой финансовый IQ

Большинство тех, кого затронул спад на рынке недвижимости, относятся к категории людей, рассчитывающих на то, что недвижимость будет постоянно повышаться в цене, т. е. стоимость принадлежащего им дома станет неуклонно возрастать. Многие из них взяли в долг деньги под залог дома. Но теперь оказывается, что их дом стоит меньше, чем полученная сумма. Инвестиции вышли из-под их контроля и отданы на волю случая, зависящего от прихотей рынка.

Многие домовладельцы, которые пока еще справляются с погашением ипотечных кредитов, крайне расстроены, потому что цена на их дома упала. А если так, то они чувствуют, что неуклонно теряют свои деньги. Все их чувства основаны на так называемом эффекте богатства. Из-за инфляции, которая в действительности означает не повышение стоимости активов, а всего лишь падение покупательной способности доллара, многие полагают, будто по мере увеличения стоимости дома они становятся богаче. Почувствовав себя богатыми, они берут в долг крупные суммы (эффект рычага) и расходуют больше денег на приобретение пассивов. Это непосредственный результат нового капитализма – экономической экспансии, основанной на падении курса доллара и общем увеличении задолженности.

Нетто-стоимость

Эффект богатства строится на иллюзорном представлении о нетто-стоимости, или стоимости принадлежащего вам имущества за вычетом задолженности. Если дом растет в цене, то многие полагают, будто растет и нетто-стоимость. Те, кто читал мои предыдущие книги, знают, что я считаю понятие нетто-стоимости бесполезным. И тому есть три причины:

1. Нетто-стоимость зачастую представляет собой оценочную характеристику, основанную на мнениях, а не на фактах. Это значит, что люди преувеличивают истинную стоимость своего дома. Его реальную стоимость они узнают только в момент продажи. К сожалению, многие люди, которые уже взяли в долг деньги под залог дома, основываясь на своих представлениях о его стоимости, оказываются в состоянии, когда долг превышает сумму, которую они смогут выручить при его продаже.

2. В основу нетто-стоимости порой закладывается имущество, которое постоянно теряет в цене. Заполняя заявку на кредит, я имею право внести в колонку активов многие принадлежащие мне вещи. В частности, я могу внести в этот перечень свои деловые костюмы, рубашки, галстуки и автомобили. Но и вам, и мне известно, что ношеные рубашки не обладают практически никакой ценностью, а подержанный автомобиль сильно теряет в цене по сравнению с новым.

3. Повышение нетто-стоимости зачастую связано с падением доллара. Оценка стоимости дома основывается на снижающейся покупательной способности денег. Другими словами, стоимость дома на самом деле не возрастает. Просто с каждым днем требуется все больше долларов, чтобы купить его, поскольку правительство и центральные банки наводняют денежную систему обесцененными бумажками, чтобы удержать экономику на плаву и создать у людей иллюзию обеспеченности и процветания.

Чего больше всего боятся политики

Я не случайно говорю об «иллюзии обеспеченности и процветания». Дело в том, что политики и бюрократы больше всего боятся недовольства народа. На протяжении всей истории именно данный фактор не раз приводил к тому, что правителей свергали, а порой даже и казнили. Вы, вероятно, помните, что французы обезглавили Марию-Антуанетту, а русские расстреляли последнего царя, его жену и детей.

Старый капитализм покоился на твердом экономическом фундаменте. Новый строится на экономических иллюзиях. До тех пор, пока народ чувствует, что нетто-стоимость его имущества возрастает, у него сохраняется иллюзия процветания, основанная на долгах, а не на производстве. Кому нужна свобода, если у вас есть имущество? Эта иллюзия будет продолжаться до тех пор, пока мировая экономика позволяет американскому правительству и американским потребителям без всяких ограничений тратить взятые в долг деньги. Но когда сказочный сон превратится в кошмар и мыльный пузырь мнимого благосостояния лопнет, то головы снова полетят с плеч, пусть даже не в физическом, а в политическом, профессиональном и финансовом смысле.

Стоимость, не зависящая от инфляции

Истинная стоимость жилого многоквартирного дома, который я купил за 17 миллионов долларов, никак не связана с его ценой и инфляцией. Хоть цена и имеет значение, я не строю никаких иллюзий по поводу ее повышения из-за каких-то магических и неконтролируемых процессов, происходящих на рынке недвижимости. Мне не нужна иллюзия богатства, строящаяся на повышении нетто-стоимости дома. Поэтому меня не волнуют взлеты и падения рынка.