«Зойкина квартира» была заказана Булгакову в сентябре 1925 года, а премьера ее прошла 28 октября 1926 года, через 23 дня после премьеры «Дней Турбиных». Реакция критики на вахтанговский спектакль во многом определялась ее отношением к автору мхатовской пьесы и уже по этой причине была резко негативной. Не нравилось критике и неприглядное изображение советской действительности. Само название «Зойкина квартира» превратилось в символ разложения и разврата. Публика же пьесу приняла, хотя ее успех и был несколько меньшим, чем успех «Дней Турбиных». Это можно объяснить следующими причинами: во-первых, о нэпе было значительно больше правдивой прозы и пьес, чем о Гражданской войне; во-вторых, сам нэп уже уходил с исторической сцены; в-третьих, на эту тему были пьесы, художественно сильнее и значительнее булгаковской, — прежде всего «Мандат» и так и не поставленный тогда «Самоубийца» Н. Р. Эрдмана (с ее автором Булгаков впоследствии подружился, а в 1938 году безуспешно хлопотал перед Сталиным об облегчении участи драматурга, отправленного в ссылку за сатирические басни).
Л. Е. Белозерская считала, что успех вахтанговской постановки «Зойкиной квартиры» во многом определялся игрой актеров: «Надо отдать справедливость актерам — играли они с большим подъемом. Конечно, на фоне положительных персонажей, которыми была перенасыщена советская сцена тех лет, играть отрицательных было очень увлекательно (у порока, как известно, больше сценических красок!). Отрицательными здесь были все: Зойка, деловая, разбитная хозяйка квартиры… (Ц. Л. Мансурова), кузен ее Аметистов, обаятельный авантюрист и веселый человек, случайно прибившийся к легкому Зойкиному хлебу (Рубен Симонов). Он будто с трамплина взлетал и садился верхом на пианино, выдумывал целый каскад трюков, смешивших публику; дворянин Обольянинов, Зойкин возлюбленный, белая ворона среди нэпманской накипи, но безнадежно увязший в этой порочной среде (А. Козловский), председатель домкома Аллилуйя, „око недреманное“, пьяница и взяточник (Б. Захава).
Хороши были китайцы (Толчанов и Горюнов), убившие и ограбившие богатого нэпмана Гуся (показательная ошибка Любови Евгеньевны: Гусь совсем не нэпман, а коммунист и ответственный советский работник, правда, явно склонный, судя по имеющимся у него большим деньгам, запускать руку в государственный карман. —
Вот уж подлинно можно сказать, что в этой пьесе „голубых“ ролей не было! Она пользовалась большим успехом и шла два с лишним года. Положив руку на сердце, не могу понять, в чем ее криминал, почему ее запретили».
Очевидно, что трагические ноты пьесы были максимально приглушены в постановке А. Д. Попова, углублявшей комедийные моменты булгаковского произведения (для этого режиссер ввел трюки и нос «уточкой» для Мансуровой — Зойки). Правда, артистка МХАТа М. Кнебель, видевшая спектакль, утверждала, что А. А. Орочко своей игрой наполнила отрицательный образ Аллы положительным содержанием и тем невольно в какой-то мере способствовала запрещению пьесы. Хотя Любовь Евгеньевна это утверждение отвергала и вообще не запомнила Орочко в роли Аллы, не исключено, что актрисе действительно удалось создать неоднозначный образ своей героини.
Предпосылки для того, чтобы представить Аллу фигурой трагически-возвышенной, жертвующей своей честью, чтобы соединиться с любимым человеком в Париже, в булгаковском тексте были. Однако вряд ли это обстоятельство было замечено бдительной цензурой и критикой (за трагизм пьесу в статьях не ругали) и послужило причиной запрета. Скорее дело было в одиозности имени Булгакова как автора «Дней Турбиных», а также в том, что в 1929 году, когда были запрещены все булгаковские пьесы, нэп уже кончился, и в глазах как властей, так и критики разоблачение его «гримас» потеряло всякую актуальность. Требовались как раз «голубые» герои, которых у Булгакова в «Зойкиной квартире» не было.
Любовь Евгеньевна приводит забавный эпизод, связанный с пьесой: «„Зойкина квартира“ идет… с аншлагом. В ознаменование театральных успехов первенец нашей кошки Муки назван „Аншлаг“. В доме также печь имеется, / У которой кошки греются. / Лежит Мука, с ней Аншлаг / Она — эдак, / А он так. Это цитата из рукописной книжки „Муки Маки“… Стихи Вэдэ, рисунки художницы Н. А. Ушаковой».