Коммерческий договор. От идеи до исполнения обязательств

Удержание

Удержание (ст. 359–360 ГК РФ) является вещно-правовым способом обеспечения обязательств. В отношениях между двумя предпринимателями кредитор вправе удерживать вещь должника (даже если в договоре на это нет указаний) в случае неисполнения должником в срок своего обязательства и удерживать ее до тех пор, пока обязательство не будет выполнено.

РЕКОМЕНДАЦИЯ!

Статья 359 ГК РФ допускает установление в договоре возможности изменить или запретить удержание вещи.

4. Ипотека

Правовая неграмотность многих предпринимателей по стереотипу, навязанному СМИ, склонна обозначать ипотекой кредит на покупку жилья. Между тем ипотека – это не кредит, а то, что может его обеспечить.

Залоговые операции с недвижимостью регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека – это залог недвижимости, причем предметом ипотеки может служить не только сама недвижимость, но и право ее аренды. Кроме основного обеспечительного свойства ипотека является:

финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства;

дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

инструментом создания многопорядкового мультиплицируемого капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов[23];

способом соединения экономических интересов денежного рынка, рынка ценных бумаг и рынка недвижимости.

Очевидно, что ипотека (залог недвижимости) наиболее уместна для крупных сделок, где кредитор не исключает возможность в перспективе перехода этой недвижимости (например, предприятия) в свою собственность.

Проведение ипотеки невозможно без договора, подлежащего государственной регистрации. Императивными нормами закона предписано в договоре об ипотеке указывать:

предмет ипотеки (наименование и местонахождение предмета, а также иные данные, достаточные для идентификации этого предмета);

оценку предмета;

обязательство, обеспечиваемое ипотекой (его сумма, основание возникновения, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой); если это обязательство основано на каком-либо договоре, то должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения;

право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего право залогодателя на недвижимое имущество;

сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям;

факт того, что права залогодержателя удостоверены закладной, если это имеет место.

Участникам нужно соблюсти следующее требование к форме договора об ипотеке: обязательность нотариального удостоверения и государственной регистрации на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Могут быть варианты конструкции договора: договор об ипотеке как отдельный документ, договор об ипотеке совместно с закладной, договор об ипотеке, включенный в кредитный или иной гражданско-правовой договор.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ипотечные права на имущество возникают с момента внесения данной записи.

5. Закладная

Ипотечные отношения позволяют использовать закладную ценную бумагу, которая выписывается в добровольном порядке дополнительно к ипотечному договору.

Закладная – неэмиссионная, именная, ипотечная, срочная, инвестиционная, доходная, документарная, обеспеченная недвижимым имуществом рыночная ценная бумага, которая удостоверяет следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по кредитному обязательству и выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, первоначальному залогодержателю (кредитору).

Составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный комплекс;

земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

леса;

право аренды перечисленного имущества.