Как создать и управлять ТСЖ

Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ. Выбор УО и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов, указанных в уставе:

• приказом председателя правления (решение принимается единолично или после одобрения правлением);

• протоколом заседания правления (решение принимается простым голосов или квалифицированным большинством членов правления ТСЖ);

• протоколом общего собрания членов ТСЖ (решение принимается простым или квалифицированным большинством голосов членов товарищества).

Срок действия такого договора законодательством не определен, т. е. может заключаться на любой срок. Проще всего установить срок договора — 1 год с последующей пролонгацией.

Расторжение договора управления между ТСЖ И УО

Жилищное законодательство не предусматривает случаев досрочного расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ. По общим правилам договор расторгается досрочно или по истечению срока действия.

Досрочно это происходит по решению суда при существенном нарушении договора либо в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором или по соглашению сторон (ст. 405 ГК РФ).

Целесообразно в договоре управления между УО и ТСЖ прописать основания для его досрочного расторжения, например:

• несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;

• неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;

• несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ;

• жалобы жителей на невыполнение своих обязанностей управляющей компанией.

█ Важно!

Пропишите подробно в договоре управления, что подразумевается под:

 несвоевременным исполнением обязательств,

 неисполнением обязательств.

По истечению срока действия договора ТСЖ имеет право не продлить договор управления с управляющей организацией, выбрать другую компанию и заключить уже с ней новый договор управления.

Необходимо также прописать в договоре как будут вестись взаиморасчеты между УО, ТСЖ, РСО и собственниками помещений в МКД в случае расторжения договора.

Управляющий в ТСЖ

Альтернативой договору управления является заключение договора (гражданско-правового, трудового) с управляющим. Жилищное законодательство не содержит нормы, обязывающей наличие управляющего (исполнительного директора) в ТСЖ. Возможность его привлечения может быть прописана в уставе (в компетенции правления или председателя правления).

► Обратите внимание!

1. Управляющим может быть гражданин или юридическое лицо (практически не встречается!), которого наняли исполнять административные-управленческие функции по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. При этом контрольные функции остаются за председателем правления.

2. Управляющий может не быть собственником в данном доме и даже не проживать в нем.

Рассмотрим статус такого управляющего:

• наемный работник, как и остальные сотрудники (работники) в товариществе. Работает в ТСЖ по трудовому или иному договору, устанавливающему его обязанности, за согласованную плату;

• действует от имени жилищного объединения по доверенности.

• Полномочия управляющего можно закрепить:

• в уставе ТСЖ;

• договоре с ним;

• должностной инструкции.

Исполнительному директору ТСЖ можно поручить:

• организацию взаимодействия с собственниками помещений;

• взаимодействие с подрядными и иными организациями, с которыми у товарищества заключены договоры;

• работу с неплательщиками;

• обеспечение выполнения работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД;

• подготовку финансовых документов и отчетности (проект сметы доходов и расходов, предложения размере членских взносов, обеспечивающих надлежащее содержание ОИ);

• заключение договоров от лица ТСЖ в рамках предоставленных доверенностью полномочий;

• управление сотрудниками ТСЖ.

█ Важно!

1. Председатель правления не вправе передать свои полномочия или возложить на управляющего исполнение своих обязанностей, которые запрещено передавать третьим лицам.

2. Управляющий не заменяет собой председателя правления и не может выполнять действия, не предусмотренные выданной ему доверенностью.