Как создать и управлять ТСЖ

2. Договор оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в МКД между УО и ТСЖ.

Это два совершенно различных по своей сути договора. В первом случае по договору управления исполнителем жилищных и коммунальных услуг в доме становится УО, имеющая лицензию (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Этот вид практикуется в случаях, когда при создании ТСЖ собственники не нашли кандидатур в своем доме, которые обладали бы необходимыми знаниями, чтобы эффективно управлять МКД.

Во втором — исполнителем ЖКУ остается товарищество, а УО или другая подрядная организация оказывает определенные договором жилищные услуги. Лицензия такой организации не нужна. Такого типа договор мы рассматривали выше в разделе «Иные договоры, заключаемые ТСЖ».

По договору управления одна сторона (УО) по заданию другой стороны в течение определенного срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги:

• по управлению МКД;

• содержанию и текущему ремонту общего имущества;

• предоставлению коммунальных услуг собственникам/пользователям помещений.

Другой стороной договора управления в этом случае выступает орган управления ТСЖ от имени всех собственников в доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 148 ЖК РФ правом заключить и расторгнуть такой договор обладает правление ТСЖ.

► Обратите внимание!

1. При заключении договора управления домом между ТСЖ и УО способ управления МКД не меняется . Правление лишь определяет конкретный способ осуществления функций управления — посредством заключения договора управления с УО.

2. Согласия со стороны общего собрания членов ТСЖ на заключение договора управления не требуется (если иное не предусмотрено уставом товарищества).

3. Договор управления между ТСЖ и УО может заключаться и при прямых договорах собственников с РСО, РО по обращению с ТКО. Управляющая организация будет обязана заключить договор с поставщиками только на приобретение коммунальных ресурсов, необходимых при содержании общего имущества. Эта услуга входит в состав жилищных услуг.

4. Договор подписывает от имени ТСЖ председатель правления , но действие договора распространяется на всех собственников и в полной мере затрагивает права и обязанности таких собственников.

Договор с управляющей организацией ТСЖ заключает в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. Форма такого договора и правила его заключения законодательно не установлены.

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией:

• товарищество полностью передает свои функции управления МКД управляющей организации вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, предоставлению коммунальных услуг;

• ТСЖ получает право только контролировать работу управляющей компании, т. е. становится посредником между собственниками в доме, независимо от членства в товариществе, и УО (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ);

• плата за ЖКУ членами и не членами ТСЖ вносится управляющей организации, с которой товарищество заключило договор управления;

• УО самостоятельно принимает решения о порядке управления домом и расходования денежных средств собственников;

• у ТСЖ отпадает обязанность утверждать на общем собрании членов товарищества ежегодную смету доходов и расходов, а также отчет об исполнении сметы (ТСЖ не собирает денежные средства и не расходует их);

• размер платы за жилое помещение устанавливается договором управления одинаковым для всех собственников, независимо от членства в ТСЖ.

К управляющей организации, заключивший договор управления с ТСЖ, предъявляются как собственниками, так и контролирующими органами все требования:

• к качеству предоставления коммунальных услуг;

• выполнению минимального перечня услуг по содержанию дома;

• управлению домом;

• раскрытию информации об управлении домом, в том числе в ГИС ЖКХ.

Соответственно, и штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства, в том числе лицензионных, также предъявляются к УО. Целесообразно включить условия об оплате штрафов органов ГЖН, наложенных на управляющую организацию, в договор управления.