Как инвестировать, если в кармане меньше миллиона

• отправляем ДДУ и договор переуступки в банк;

• выбор страховой компании по согласованию с банком;

• назначаем сделку в банке;

• получаем кредитные деньги (банк выдает деньги наличными в кассе, но вас с ними не выпустят из банка);

• прописываем условия для получения денег из ячейки;

• закладываем свои и кредитные деньги в ячейку;

• подача кредитного договора и договора переуступки в Регистрационную палату;

• ускорение регистрации (если требуется в регионе инвестирования, в Москве за 10 дней делают, в Питере — нужно платить);

• получение зарегистрированного договора переуступки прав требования;

• продавец изымает деньги из ячейки;

• покупатель забирает ДДУ и уведомляет застройщика о переуступке права требования.

Для иногородних принцип тот же, что и в прошлой схеме, но приехать уже придется дважды — сначала на сделку, а потом за договором ДДУ. Теперь рассмотрим самый сложный механизм продажи из-под залога в ипотеку:

• продавец получает согласие банка на продажу объекта залога;

• покупатель получает аккредитацию банка по себе (банк продавца и покупателя должен быть один и тот же);

• согласование договора переуступки между продавцом и покупателем;

• продавец подает необходимый комплект документов в банк;

• покупатель делает оценку залогового имущества с помощью оценочной компании по выбору банка;

• покупатель передает документы для регистрации в банк;

• сделка в банке с помощью ячейки, подписание кредитного договора и договора переуступки;

• прописываем условия для входа в ячейку, для продавца — по предъявлении зарегистрированного договора переуступки и расписки от продавца о получении денег;

• покупатель получает кредитные деньги;

• покупатель закладывает свои и кредитные деньги в ячейку;

• представитель банка назначает дату для подачи документов в Регистрационную палату;

• подача всех документов для снятия обременения;

• ускорение регистрации (если необходимо);

• получение зарегистрированных документов;

• продавец входит в ячейку, забирает деньги и гасит действующий кредит (выйти из банка с деньгами нельзя);

• продавец берет акт о досрочном погашении кредита;

• продавец оставляет себе полученную прибыль;

• продавец уведомляет застройщика о переуступке права.

Для иногородних смысл тот же, только теперь точно приезжать придется дважды — на сделку и на получение документов и закрытие кредита.

Теперь важные вопросы касательно налогообложения этих сделок. Если мы продаем по переуступке, никакие законы о кадастровой стоимости на нас не действуют, так как формально непостроенный объект еще не является недвижимостью. В этом случае можем спокойно писать в договоре переуступки цену продажи, равную цене покупки, а остальная часть денег идет распиской как «неотъемлемые улучшения». Если помните, там при доступе к ячейке упоминалась расписка о получении денег, так вот эта технология приспособлена к данному конкретному способу.

Особенно честные и сознательные граждане могут записать реальные данные в договоре и подождать действий налоговой службы (придет налог или нет). Пока такие налоги не приходят. Но ситуация может измениться в будущем, размер налога 13 % с полученной прибыли. Совсем сознательные могут сами его заплатить в налоговую службу, не дожидаясь писем от нее.

А вот при продаже после получения собственности ситуация уже немного другая, и просто так занизить цену не получится. Придется в договоре указывать кадастровую стоимость жилья, но и здесь есть хитрость — вы имеете право на налоговой вычет в размере 1 млн рублей. Таким образом, если ваша прибыль не превысила миллиона рублей, то платить налог не нужно. Вот тут консультируйтесь со специалистами по последним правилам налогообложения касательно этого вычета, так как они могут измениться.

Получить информацию о кадастровой стоимости вашей недвижимости можно на сайте https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_services_new/cc_gkn_form_new. Заполняете адрес и кадастровый номер и получаете данные о кадастровой стоимости недвижимости.

Несколько слов о том, где и как продавать ваши объекты. Самое простое и банальное — на сайтах вроде avito.ru, cian.ru, irr.ru и других досках объявлений. Размещаем объявления в группы по недвижимости в VK, можем нанять риелтора на небольшую комиссию, обращаемся в агентства по продаже новостроек и даже в отдел продаж застройщика. По стандартной стратегии объявление о продаже стоит размещать за 2–3 месяца до сдачи дома.

Итоги главы

Глава получилась объемная и насыщенная полезной информацией. Теперь вы неплохо разбираетесь в новостройках, умеете их правильно выбирать, анализировать и совершать сделки с недвижимостью.

Мы обсудили перспективы роста цен на недвижимость, посмотрели аналитику, научились разбираться в типах новостроек и их свойствах.

Мы научились анализировать застройщиков, их финансовое состояние и строить уверенный прогноз о судьбе строительства объекта недвижимости, что значительно снизило наши риски.