Как инвестировать, если в кармане меньше миллиона

Смотрим отзывы по этому объекту. Помните, что идеальных объектов не бывает, всегда есть какие-то недостатки, даже у элитного жилья. Из дельных замечаний стоит выделить отсутствие мусоропровода: нужно поинтересоваться у менеджеров, как там будут обстоять дела с мусором, а также отсутствие балконов — не любят наши люди квартиры без балконов.

Теперь как раз стоит рассмотреть этажность и типы планировки. Дома представляют собой башни в 25 этажей — не самый идеальный вариант, но такими башнями не застраивают весь район, а только 4 здания. Также будут закрытый паркинг и шлагбаум при въезде во двор, поэтому больших проблем с парковочными местами быть не должно.

Вот так выглядит студия. Сейчас есть свободные квартиры такого типа, и это самое основное, что нас сейчас интересует. Из минусов — опять-таки отсутствие балкона, но для студии это не так критично, как для полноценной квартиры. Люди, которые покупают такие маленькие квартиры, как правило, считают это временным жильем или покупают его с целью превратить в рентную недвижимость, поэтому в нашем случае отсутствие балкона не будет таким большим минусом. Но если вы будете покупать трехкомнатную квартиру, то советую вам десять раз подумать об этом решении.

Обратите внимание, какие тут интересные двушки: такие при желании легко превращаются в две студии, что очень удобно для инвестиционной недвижимости.

Немаловажно количество квартир на одном этаже. В данном случае — 10 квартир и всего одна студия на этаже, так что студии тут будут в цене, это большой плюс. Правда, есть еще и такие однокомнатные квартиры:

Они отлично переделываются в две студии, так как очень похожи на двушки из соседней башни. Но тут почему-то их решили назвать однокомнатными квартирами. Разница лишь в месте расположения кухонного блока: в однушке он размещен в отдельной комнате, а в двушке его поместили в большую комнату и не сделали перегородку. И те и другие квартиры легко превращаются в две студии.

Нам нужно понять, сколько народу будет скапливаться у лифта в 8 утра, когда все ринутся на работу. Учитывая, что здание высотой в 25 этажей и на каждом этаже по 10 квартир, не думаю, что им будет очень комфортно. Нужно внимательно посмотреть, сколько лифтов в здании. На ликвидность студий это вряд ли повлияет, так как тут их дефицит. А вот для больших квартир, которые люди покупают для себя, отсутствие балконов и длительное ожидание лифта по утрам — весьма негативные факторы. Поэтому там должно быть больше двух лифтов на одну башню; хороший вариант — четыре лифтовые шахты, но я сильно сомневаюсь, что они так сделали.

Стандартные факторы, снижающие ликвидность квартиры:

• окна квартир направлены на окна соседнего здания;

• все окна выходят на север;

• первый и последний этажи;

• квартира рядом с лифтом;

• квартира, смежная с лестничной площадкой;

• квартира на проходе;

• квартира без балкона.

В целом наш объект будет иметь ликвидность выше среднего благодаря полному отсутствию конкурентов, наличию разветвленной инфраструктуры и закрытой территории, неплохой по меркам Москвы транспортной доступности, близости к метро и малой доле студий от общего числа квартир. Основные минусы — отсутствие балкона и мусоропровода, большое количество этажей и 10 квартир на одной лестничной площадке, как следствие — большая загрузка лифтов.

Аналогично вы должны оценивать все потенциальные объекты. Потратьте на этот процесс побольше времени, особенно в первый раз, потому что вам нужно на практике изучить рынок и набраться опыта. Оцените полностью минимум 10 объектов перед принятием решения о покупке.

Ипотека

Это страшно слово — «ипотека»! В народе она давно и прочно ассоциируется с кабалой на всю жизнь, рабством и крепостным правом. Все дело в том, как вы используете этот инструмент. Одна и та же вещь может стать для вас путем к финансовой свободе или тяжкой ношей на половину вашей жизни, вопрос лишь в подходе.

Важно формирование положительного денежного потока и эффекта рычага. Разница между бедными и богатыми находится прежде всего в голове. Мы все ходим вокруг одних и тех же инструментов, но пользуемся ими по-разному. Мы с вами уже считали рентабельность и успели убедиться, что работать с ипотекой выгодно.

Я против рискованных схем с покупкой трех и более квартир в ипотеку, когда на самом деле вы можете себе позволить только одну. Если в вашей схеме что-то сорвется по срокам строительства, то вы рискуете сильно попасть. Поэтому на начальном этапе воздержитесь от подобных сделок и берите всего одну ипотеку.

Ипотека берется после того, как вы уже выбрали объект. Далее можно прямо у застройщика узнать, в каких банках он аккредитован — как правило, будет выбор из 3–4 крупных банков. Если все они вам не нравятся, можете запросить оценку объекта в вашем банке.