Эксперт № 47 (2013)

Одна из интриг осени 2013 года — ожидание кардинального увеличения предложения новостроек в Москве. По крайней мере, летом генеральный директор компании «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев пророчил начало строительного бума: «Осенью в столице в продажу поступит более трех миллионов квадратных метров жилья в новых проектах, разрешения на строительство будут получены в ближайшее время. К лету 2014 года предложение в пределах МКАД увеличится в разы — до семи миллионов квадратных метров. Такой рост предложения неизбежно оттянет покупательский спрос из Подмосковья в столицу. Для Подмосковья, учитывая огромные объемы строительства, этот отток спроса может оказаться очень болезненным».

Сегодня можно утверждать, что этот сценарий не реализовался. Осенью новые крупные проекты действительно выходили на московский рынок активнее, чем в первой половине года. Постарались ведущие девелоперы. «Система-Галс» начала продажи в комплексе «Наследие» (95 тыс. кв. м), ц-строй» — в «Сердце столицы» (630 тыс. кв. м). Банк ВТБ запустил проект «Арена парк» с апартаментами на «Динамо» (108 тыс. кв. м). «Ведис» вывел на рынок «Вершинино» (74 тыс. кв. м). Capital Group представил высокотехнологичный комплекс «Лица» (180 тыс. кв. м). Однако никаких новых миллионов «квадратов» осенью на рынок не вышло.

С учетом весьма вялого начала года за десять месяцев в продажу поступило всего 1,6 млн кв. м жилья и апартаментов. Это на 30% больше, чем год назад. И в три раза меньше, чем во времена Юрия Лужкова. Правительство Сергея Собянина в последний год кардинально изменило политику в области строительства жилья. Два года назад мэр говорил о сдерживании стройки, теперь риторика сменилась на прямо противоположную. Причиной тому сокращающиеся доходы бюджета. В сентябре расходная часть годового бюджета города была секвестрована на 140 млрд рублей из-за резкого сокращения поступлений налога на прибыль от юридических лиц и субвенций от федерального правительства. В этой ситуации доходы от стройкомплекса становятся для бюджета все более и более весомыми. Однако стройка весьма инерционна: на объемы строительства времен Лужкова Москва может выйти в лучшем случае через несколько лет.

Меняется предложение на рынке новостроек: новые проекты более сложно устроены, чем их аналоги двухлетней давности. «Если раньше в проекте обычно было несколько жилых корпусов с коммерческими помещениями на первых этажах, то сейчас застройщики предлагают многофункциональные комплексы с квартирами, апартаментами, ритейлом, офисами и социальной инфраструктурой. Например, проект Wine House в Замоскворечье — это сочетание апартаментов в реконструируемом историческом промышленном корпусе и обычных квартир в новых зданиях квартала, а проект МФК “Водный” — микс из корпусов с апартаментами, торгового центра и офисного здания. Застройщики идут столь сложным путем, отвечая на требования властей и ограничения по использованию участка», — говорит независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков .

«Итальянский квартал» (архитектор Михаил Филиппов) — один из тех жилых комплексов, которые реанимировали рынок элитной недвижимости после кризиса

Вывод новых проектов в Подмосковье в этом году несколько замедлился: минус 20% к прошлому году. Девелоперы понимают, что рынок перенасыщен в результате бума 2012 года. При этом говорить о едином рынке новостроек Подмосковья можно лишь с оговорками. «Рынок подмосковных новостроек состоит из локальных рынков отдельных городов со своими особенностями и трендами развития. Более того, даже в районах одного города может наблюдаться разнонаправленная динамика показателей. Яркий пример — два города-соседа: Реутов и Балашиха. Реутов чуть ли не в два раза дороже: 95 тысяч рублей за квадратный метр против 65. Одна из причин такой разницы — сложная транспортная ситуация в Балашихе», — говорит генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш . Еще одна причина неоднородности — перенасыщение рынков отдельных городов, где было начато слишком много строек. Явное затоваривание наблюдается в Красногорске, Домодедове, Ивантеевке, Балашихе. Сочетание этих двух факторов привело к тому, что за год цены в Балашихе снизились в среднем на 4%. А в Реутове, Долгопрудном, Люберцах наблюдается положительная динамика цен.

Обратный выкуп как страховка от кризиса

Самый крупный комплекс, вышедший на рынок в этой осенью, — «Сердце столицы» от «Донстроя». Проект располагается на Шелепихинской набережной, в промышленной зоне, которая в будущем должна превратиться в многофункциональный район Большое Сити. На этапе старта проекта цены на апартаменты в «Сердце столицы» можно отнести к разряду низких для Москвы: 135–170 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры пока не продаются. Планируется, что они будут на 20% дороже, чем апартаменты.