Эксперт № 47 (2013)

«Сердце столицы» вызывает особый интерес как один из первых постлужковских проектов ревитализации промышленных зон. Что же мы видим в этом проекте? Во-первых, очень высокую этажность. Например, сейчас начаты продажи апартаментов в 37-этажной высотке. Во-вторых, высокую плотность застройки. «Донстрою» на участке площадью 14 га разрешили построить более 630 тыс. кв. м недвижимости. Это означает плотность застройки более 45 тыс. кв. м на гектар. Жилой проект такой плотности не соответствует российским нормам, поэтому часть недвижимости составляют апартаменты. Кстати, для такого квазижилья не надо строить социальную инфраструктуру.

В проекте «Сердце столицы» покупателям предлагается редкая для российского рынка программа гарантированной доходности с обратным выкупом. Приобретая недвижимость, покупатель при желании может продать ее застройщику через три года по фиксированной цене «вложенные средства плюс 13,5%». Доходность сделки для покупателя составит 4,5% годовых. Такая программа может иметь выгоду и для девелопера, и для части инвесторов. Застройщику эта новая услуга помогает привлечь новый пласт инвесторов, в варианте обратного выкупа девелопер просто пользуется три года дешевыми кредитными деньгами стоимостью менее 5% годовых. Инвесторы получают своего рода страховку от кризиса на рынке недвижимости, при этом в случае удачного развития ситуации на рынке инвестор может получить прибыль в 10–20% годовых. Впрочем, схема обратного выкупа вряд ли получит широкое распространение, поскольку нет уверенности в способности большинства девелоперов в случае углубления экономического кризиса выполнить такого рода обязательства. Случай «Донстроя» особый: за застройщиком стоит государственный банк ВТБ.

Панель forever!

В 2013 году новый импульс получил сегмент панельного домостроения. Это весьма неожиданно, потому что в предыдущие 25 лет инвестиций в домостроительные комбинаты практически не было: заводы просто вырабатывали еще советский ресурс. В результате сложилась удивительная ситуация: большинство столичных панельных серий, по сути, представляют собой разработки еще советских инженеров. Последняя «революция» в столичном панельном домостроении — это серия П44Т от ДСК-1, фасады которой отделаны плиточкой под кирпич. На панельное домостроение в столичном регионе приходится сегодня примерно половина рынка. Вряд ли на каком-то другом потребительском рынке продукт еще советской эпохи продолжает выпускаться и пользоваться спросом более 30 лет при небольших, почти косметических, изменениях.

В 2013 году ситуация стала меняться, и производители все-таки решились на модернизацию домостроительных комбинатов, где фонды часто изношены на 80%. Компания ПИК в течение ближайших лет намерена вкладывать по 1,5 млрд рублей в ДСК-2 и ДСК-3. ГВСУ «Центр» запускает в конце года новые технологические линии в Можайске. СУ-155 намерено потратить 4 млрд рублей на модернизацию своих производств. Заметим, что сегодня большинство домостроительных комбинатов полностью загружены, работая в три смены.

Так должны выглядеть панельные дома, произведенные новым домостроительным комбинатом компании «Мортон» (проект германского бюро Zerna)

Наиболее масштабный проект реализует сегодня компания «Мортон». Она строит с нуля крупный завод в Наро-Фоминском районе Московской области, способный выпускать дома площадью более полумиллиона квадратных метров в год. Планируется, что завод построят в кратчайший срок (чуть более полугода), и запущен он будет весной 2014 года. Полная его стоимость составит 9 млрд рублей, в финансировании примут участие Сбербанк и корпорация «Роснано». Для последней участие в проекте — это возможность сбыта высокотехнологичной продукции собственных недавно построенных в России заводов. В производстве панелей будут использоваться энергоэффективные светильники и стекло, стеклопластиковая арматура (в четыре раза легче металла), пластификаторы бетона, оконные профили из стеклопластика.

Завод «Мортона» будет отличаться от аналогичных производств несколькими параметрами. Во-первых, он будет максимально автоматизирован, так что человеческий фактор сведут к минимуму. Во-вторых, отказ от кассетного производства в пользу изменяемой опалубки означает возможность производства панелей различной формы и размеров. То есть завод не будет привязан к одной серии домов. Из его деталей можно будет строить и многоэтажное жилье, и малоэтажку, и школы. В-третьих, появляется возможность создания разнообразных фасадов, в том числе крашеного декоративного бетона. Важно, что мощности нового завода в ближайшие годы будут загружены его владельцем: «Мортон» сегодня один из крупнейших игроков столичного рынка с портфелем проектов на 6,5 млн кв. м.