Эксперт № 16 (2014)

В-третьих, есть большой риск, что поспешная либерализация системы норм приведет к ухудшению качества застройки. Так, отмена инсоляции позволит строить дома «окна в окна». Могут начаться такие эксперименты девелоперов, что депрессивные питерские дворы-колодцы покажутся раем. Надо учесть и российский климат: солнца у нас мало. Отмена инсоляции будет для властей политически проигрышным шагом, как еще одно наступление на население.

Хотя, если вдуматься, инсоляцию уже частично отменили без всякого пересмотра нормативов. Треть строящегося жилья в Москве проходит по бумагам как апартаменты. Возводя их, девелопер может не учитывать инсоляцию и не соблюдать нормы по озеленению, количеству парковочных мест, социальной инфраструктуре. Уже начато строительство высотных апартаментных комплексов с плотностью застройки, которая не снилась даже родственникам Юрия Лужкова. Результаты мы увидим через несколько лет.

Реформа норм представляется весьма сложной и из-за бедственного положения российской градостроительной науки, ситуация в которой сильно ухудшилась за двадцать лет государственного недофинансирования. А реформе норм должна предшествовать большая аналитическая работа. Впрочем, первые шаги по работе с системой градостроительного регулирования государство сделало. В феврале глава нового Минстроя Михаил Мень назначил бывшего главного архитектора Москвы Александра Кузьмина руководителем НИЦ «Строительство», который станет базовым научным институтом отрасли. И одна из задач, которая поставлена перед Кузьминым, — совершенствование всей системы градостроительного и строительного регулирования. Понятно, что эта работа, если делать ее ответственно, займет много времени.

Компактный город или «город расползающийся»?

В мире существует много моделей развития города. В последние годы в Европе доминирует концепция «компактного города», или «города коротких расстояний». Эта модель предусматривает отказ от расширения города из соображений экономии на инфраструктуре и транспортных издержках, поощряет пешеходное и велосипедное движение. В противовес этому китайские города активно растут вширь. Несмотря на то что население российских городов не растет так, как в Китае, их застройка тоже выплескивается за городскую черту.

В наиболее чистом виде борьба между этими концепциями проявилась в Перми, где бывший губернатор Олег Чиркунов заказал мастерплан голландским планировщикам из KCAP. Учитывая, что Пермь — город весьма рыхлый и вытянутый, голландцы предложили не расти вширь, а заняться территориями внутри города. Однако реализация предложений мастерплана столкнулась с сильным сопротивлением местных элит. Девелоперы, скупившие сельскохозяйственные земли вокруг города, не оставили попыток их застроить. Несколько лет продолжалась борьба, а после отставки Чиркунова градостроительная политика развернулась на 180 градусов. Новый глава Пермского края Виктор Басаргин объявил о начале массовой застройки окрестных земель. Правда, пока судьба проекта под вопросом. Расчеты показали, что для строительства нового района многоэтажек Бахаревка площадью миллион квадратных метров нужны бюджетные инвестиции в инфраструктуру в размере 15 млрд рублей. И теперь элиты расколоты: многие недовольны тем, что эти деньги будут вложены не в существующий город, а в поля.

Впрочем, расползание российских городов принципиально отличается от китайского варианта. В Китае новые районы или города-спутники нанизываются на мощные транспортные артерии. Жилье высокой плотности обычно строится около железнодорожных станций или метро. Подход TOD (transit oriented development) используется и во многих странах Европы. Согласно ему зоны около железнодорожных станций являются территориями многофункциональной плотной застройки. Если же участок находится вдали от станции, то возможно лишь малоэтажное низкоплотное строительство (car oriented development). В России выдача разрешений на строительство не коррелирует с развитием системы общественного транспорта. И поэтому до сих пор строят районы многоэтажек в полях, вдали от всякого общественного транспорта.

Жилой комплекс «Микрогород в лесу»: за счет простой работы с фасадами можно сделать жилую среду более разнообразной

Наиболее сложная ситуация в Подмосковье. Высокий спрос на жилье позволяет девелоперам строить жилье не просто вдалеке от рельсового транспорта, но и в местах с уже крайне сложной транспортной ситуацией на автодорогах. Один из примеров: огромный массив многоэтажек в районе поселка Московский на Киевском шоссе строится в месте, где уже давно наблюдается транспортный коллапс.