Доступное жилье: люди и национальный проект

Изменится ли что-нибудь к лучшему, если дому будет назначена частная УК? Вряд ли. Как отмечалось, управление своей собственностью осуществляет всегда собственник, владелец – либо самостоятельно, либо с помощью управляющего (или УК). Если собственник следит за их работой, то они управляют собственностью в интересах владельца, в противном случае они начинают управлять ею в своих интересах. Примеры такого управления в нашей истории известны из произведений русских писателей, когда барин живет в городе, а его имением управляет управляющий. Лишенный хозяйского надзора, он управляет по принципу: половину хозяину, половину – в свой карман. Нетрудно догадаться, как и в чьих интересах будет «рулить» многоквартирным домом частная фирма, лишенная хозяйского присмотра.

Существующий на сегодняшний лень опыт управления конгломератом частной УК можно оценить как негативный. Как известно, целью деятельности любой коммерческой фирмы является получение максимальной прибыли. УК считает платежи жильцов своей доходной статьей, а затраты на содержание дома – расходной. Для увеличения прибыли надо увеличивать первое и соответственно сокращать второе. Поэтому квартплата необоснованно растет, а обслуживание дома ухудшается, фирма экономит на расходах. Причем это происходит даже в домах с состоятельными жильцами (удивительно, но и многие элитные дома у нас – это тоже конгломераты без юридического лица, расслоение и маргинализация среди собственников происходит достаточно быстро при отсутствии ротации), что же тогда говорить про обычные дома с бюджетниками и пенсионерами. А неплательщиков фирма может и выселить. Имеются случаи, когда УК собирала деньги за несколько месяцев, а потом исчезала, растворяясь в пространстве.

Мы считаем, что управление конгломератом частной УК приведет к следующим последствиям:

• качество управления многоквартирным домом не улучшится, а возможно, даже ухудшится;

• возможно появление тяжелых социальных конфликтов;

• возникновение нового массового вида преступлений – мошенничество УК.

Наконец, предлагается еще один способ управления – непосредственное управление собственниками. Допускаем, что это возможно в доме с 5-10 квартирами. Для многоквартирного дома со 100-200 и более квартир это вещь совершенно фантастическая. Как, например, заключить договор с уборщицей или слесарем, как обговорить условия их работы, зарплату и т. д. и уволить их в случае неудовлетворительной работы – все это возможно только в воображении стратегов реформы.

Единственный реальный способ управления многоквартирным домом коллективной формы собственности – создать механизм самоуправления в виде юридического лица, т. е. ТСЖ, как это происходит в зарубежных странах. Но в наших конгломератах сделать это чрезвычайно трудно, часто невозможно.

Создание ТСЖ

ТСЖ в многоквартирном доме коллективной формы собственности необходимо как орган, выражающий волю и защищающий интересы совладельцев, а также как организационная и юридическая структура для коллективного управления. Изначально идеологами реформы предполагалось, что в каждом многоквартирном доме будет создано ТСЖ и все проблемы будут решены. Но жизнь распорядилась по-своему. Несмотря на огромные усилия властей, на практике создание ТСЖ идет очень плохо, количество зарегистрированных ТСЖ исчисляется долями процента, а число реально (и эффективно) действующих на порядок меньше. Это свидетельствует о провале кампании по массовому созданию ТСЖ. Причина этого – слишком пестрый и разношерстный состав жильцов в конгломерате. Люди, разные по социальному, культурному уровню, по финансовой обеспеченности и т. д., не в состоянии объединиться для совместного владения и управления, это уже проверено и доказано. Играет роль и наличие в конгломерате различных форм собственности (собственники квартир, коммерческие и социальные наниматели, собственники нежилых помещений и т. д.). Однородный состав совладельцев – необходимое, но не достаточное условие создания ТСЖ, так как сказывается отсутствие навыков ответственного собственника. К тому же не всякое созданное ТСЖ способно эффективно функционировать: увы, такова специфика коллективной формы собственности – ее невысокая эффективность.

Причину этого объясняет один из постулатов теории систем, входящей в состав теории управления: чем из более разнородных элементов состоит система, тем она менее управляема, менее устойчива и эффективна и в конечном итоге менее жизнеспособна.

Новый Жилищный кодекс