Доступное жилье: люди и национальный проект

Идея, безусловно, правильная, но пока в ЖКХ не созданы субъекты рынка, она осуществляется чиновниками, которые не заинтересованы в конечном результате. Конкурсы по отбору фирм для работы в ЖКХ проводятся формально, а зачастую пристрастно, в пользу тех или иных влиятельных лиц или за взятки, эффективный контроль за деятельностью этих фирм отсутствует. Эти попытки внедрения рыночных отношений в госсекторе напоминают реформы горбачевского периода – бригадный подряд, внутрицеховой хозрасчет, госприемка и т. д. Это псевдорынок, суррогат, который может принести лишь кратковременный и незначительный эффект. В настоящее время привлечение малого и среднего бизнеса в ЖКХ не привело к сколько-нибудь заметным результатам, зато повысился уровень коррупции.

Привлечение крупного бизнеса

Не так давно кампания по привлечению крупного бизнеса на правах концессии в коммунальную инфраструктуру широко рекламировалась и освещалась. Были созданы несколько крупных компаний (РКС – «Российские коммунальные системы» и др.), которые вроде бы начали работу. Реальных результатов пока не видно, заодно и шумиха в прессе поутихла. Мы оставим эту проблему за рамками анализа, т. к. наша основная тема – жилищный комплекс.

Дотирование через «социальные счета»

Семья имеет право на дотацию услуг ЖКХ, если их доля превышает 22% семейного бюджета, независимо от того, собственники это, социальные или коммерческие наниматели. Очевидно, что к реформированию ЖКХ, в смысле повышения его эффективности, эта мера никакого отношения не имеет. Кроме того, она нелогична и даже абсурдна и с социальной, и с экономической точек зрения. Семья может жить в собственной квартире стоимостью $300 тыс. и получать при этом дотацию, может нанять квартиру в супердорогом элитном доме и тоже получать дотацию из бюджета и т. д.

В зарубежных странах с правильно устроенным и работающим ЖКХ, как отмечалось ранее, дотируются только малоимущие в социальном жилье, остальные при снижении доходов или возрастании квартплаты (если им не по силам ее платить) продают свои квартиры (или расторгают договор аренды в доходном доме) и переселяются в более дешевое жилье. Такая ротация жильцов крайне необходима жилому дому, она позволяет поддерживать социальный состав (локальный социум) на постоянном уровне. Без ротации дом «засоряется» малоимущими и маргиналами, что негативно сказывается на качестве проживания и управления домом. В зарубежных странах многоквартирный дом коллективной формы собственности (кондоминиум) при «маргинализации», как правило, деградирует до трущоб.

Российская система дотирования всех, с одной стороны, способствует усилению социального иждивенчества, малоимущим быть «выгодно», но главное – можно жить в хорошем, дорогом доме и получать крупную дотацию. Кроме того, вызывает сильное сомнение возможность точного определения дохода семьи, что увеличивает риск мошенничества в этой области. Этот пункт реформы следует признать ошибочным, это шаг в неправильном направлении.

Управление многоквартирным домом

Самым тяжелым пороком, ахиллесовой пятой наших домов-конгломератов является отсутствие эффективного собственника и как следствие – низкоэффективное управление домом. Разношерстный контингент конгломерата не способен объединиться для совместного владения и управления. Провал кампании по созданию ТСЖ – лучшее тому доказательство. Для преодоления этой ситуации предлагается, чтобы жильцы дома на общем собрании выбирали способ управления домом: самостоятельно (создав ТСЖ или непосредственно) или с помощью управляющей компании (УК). Фактически реформа предполагает, что конгломератом управляет общее собрание, как Вече новгородское (ст. 44 нового ЖК). Очевидно, что 90% наших многоквартирных домов не смогут даже собрать собрание, не говоря уже о большем, смогут это сделать 10% – те дома, в которых создан механизм коллективного самоуправления, т. е. ТСЖ и ЖСК.

Парадокс в том, что им-то собирать собрание и не нужно, у них есть и юридическое лицо, и правление, полномочия которого уже подтверждены общим собранием. Они могут (и многие это уже сделали) самостоятельно выбрать УК, заключить с ней договор и расторгнуть его в случае неудовлетворительной работы УК или самостоятельно управлять домом. Остальные 90% домов, а это все конгломераты, поступят в управление некой УК, назначенной местной властью (по условному, как правило, конкурсу). Если это будет муниципальная УК (ДЕЗ, РЭУ), то для жильцов этого дома ровным счетом ничего не изменится.