Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Изменение вида садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) на товарищество собственников жилья (ТСЖ) реорганизацией не считается (пункт 2 статьи 27 ФЗ о ведении садоводства и огородничества).

Возможность изменения деятельности СНТ или ОНТ на иной вид деятельности. Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество может поменять вид деятельности по решению общего собрания:

— на производство, переработку и сбыт продукции растениеводства,

— иную деятельность, не связанную с ведением садоводства и огородничества и допускающую создание потребительского кооператива.

Создание производственного кооператива является реорганизацией прежней организационно-правовой формы СНТ или ОНТ (пункт 1 статьи 27 ФЗ о ведении садоводства и огородничества), в связи с чем должны быть внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Садовые и дачные дома. В соответствии с ФЗ о ведении садоводства и огородничества все дома на садовых и дачных участках делятся на два вида — «садовый дом» и «дачный дом» («дача»). Прежнее деление на «жилое строение» и «жилой дом» было не вполне адекватным. А слово «дача» в российском законодательстве до настоящего времени вообще отсутствовало.

Садовый дом строится на садовом участке для временного, сезонного проживания. Дачный дом, или дача, соответственно строится на дачном участке. Это более фундаментальный жилой дом — для долговременного или постоянного проживания.

Особо прописывается, что садовые и дачные дома не могут быть поделены на квартиры. Создание многоквартирных домов «на шести сотках» не допускается.

Дачный дом предназначен для постоянного проживания, в нем можно зарегистрироваться, как в квартире (более подробно о вопросах регистрации в дачном доме см. стр.30–33). При этом и садовый дом также в соответствии с проектом может быть признан пригодным для постоянного проживания, если он соответствует санитарным требованиям к жилью. Для этого необходимо обратиться в суд, так как иного правового механизма не существует, для признания, что садовый дом годится для круглогодичного проживания и в нем можно зарегистрироваться.

Реестр членов товарищества. Распределение участков между членами товарищества проводится на основании решения общего собрания членов товарищества в соответствии с реестром членов товарищества.

Садовые и огородные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ.

Реестр членов товарищества должен быть сформирован в течение 1 месяца со дня государственной регистрации СНТ или ОНТ в ЕГРН (статья 15 нового закона). Готовит реестр председатель товарищества или уполномоченный на это член правления.

Реестр членов товарищества содержит следующие сведения:

— о членах товарищества,

— кадастровый (условный) номер каждого земельного участка, правообладателем которого является член СНТ или ОНТ (после осуществления распределения земельных участков между членами товарищества).

Члены товарищества обязаны предоставлять достоверные сведения для ведения реестра, и своевременно информировать председателя товарищества или уполномоченного члена правления об их изменении.

Не выполняя требования о предоставлении сведений член СНТ или ОНТ несет риск наложения на него расходов товарищества, связанных с отсутствием в реестре актуальной информации.

Принцип территориального подчинения товариществ. ФЗ о ведении садоводства и огородничества вводит принцип территориального подчинения, по которому запрещается действие на одной территории нескольких товариществ с общей инфраструктурой и одной территорией общего пользования. Иными словами, садовое товарищество внутри огородного, или наоборот, появиться не может.

Цели введения этого принципа вполне очевидны:

— исключение «борьбы» за пользование общими ресурсами, например, трансформаторной будкой, принадлежащей одному юридическому лицу, или пожарного водоема, принадлежащего другому юридическому лицу, то есть расположенных на территориях разных юридических лиц (товариществ), но обеспечивающих электричеством и водой каждое из этих товариществ;

— установление юридических взаимоотношений между товариществами по использованию инженерной инфраструктуры и территории общего пользования;

— управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество.